Neue Freiheit beim Bauen

Digitale Tools ermöglichen es, das komplette Potenzial des Gebäudetyps E zu nutzen.
Bild: Nemetschek Group / Adobe Firefly, KI generiert

tab: Wie weit ist die rechtliche Umsetzung des „Gebäudetyps E“ fortgeschritten?

Stefan Kaufmann: Seit Jahren ächzt die Bauwirtschaft unter Kostendruck und Überregulierung. Hier setzt der „Gebäudetyp E“ an – als Planungsansatz für einfacheres, suffizientes Bauen. Was 2023 in Bayern mit dem „Recht auf Abweichung“ (§ 63 BayBO) begann, hat inzwischen den Sprung auf Bundesebene geschafft: Am 6. November 2024 beschloss das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf zur zivilrechtlichen Umsetzung des Gebäudetyp-E-Modells im Bauvertragsrecht.

tab: Welche Auswirkungen hat das für die Bauwirtschaft?

Stefan Kaufmann, Product Manager – BIM Strategy & New Technologies Allplan GmbH. 
Bild: Allplan

Stefan Kaufmann: Das neue Gesetz schafft erstmals eine klare rechtliche Grundlage dafür, auf technische Normen zu verzichten, wenn sie ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen – etwa bei Trittschallschutz oder Gebäudetechnik. Künftig gilt: Nur was ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde, ist geschuldet. Damit entlastet das Gesetz Planungsverantwortliche und Bauausführende haftungsrechtlich. Vor allem öffnet es auch den Raum für neue, innovative Lösungen – die mit Blick auf ESG-Ziele und Kostendruck höchst willkommen sind.

tab: Wie hoch schätzen sie die Potenziale ein?

Stefan Kaufmann: Das Bundesjustizministerium geht von rund 10 Prozent Einsparpotenzial bei den Herstellungskosten aus – umgerechnet etwa 8 Milliarden Euro pro Jahr im Wohnungsbau. Diese Einsparung ist sehr konservativ geschätzt. Je nach Maßnahme und Gebäudetyp sind sogar bis zu 25 % Einsparung denkbar, etwa durch den Verzicht auf überdimensionierte technische Ausstattung oder hochpreisige Komfortdetails.

Empirische Projektauswertungen bestätigen diese politischen Annahmen – und übertreffen sie teils deutlich. Beispielrechnungen zeigen: Allein durch eine reduzierte Trittschalldämmung können rund 56 €/m² eingespart werden. Darüber hinaus zeigen sich besonders hohe Einsparpotenziale bei optimierten Tragwerken und reduzierter technischer Erschließung von ca. 200 €/m², bei der Rücknahme brandschutzbedingter Sonderlösungen sind es bis zu 150 €/m² sowie beim Verzicht auf Zertifizierungen oder überzogene Barrierefreiheitsanforderungen können jeweils 100 – 150 €/m² eingespart werden.

tab: Gibt es dafür belastbare Beispiele?

Stefan Kaufmann: Ja, im Rahmen der „Initiative Kostenreduziertes Bauen“ identifizierte die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, die ARGE e. V., im Auftrag der Stadt Hamburg 65 Einzelmaßnahmen, deren kombinierter Effekt über 1.000 €/m² betragen kann – das entspricht über 20 % Reduktion bezogen auf das aktuelle Median-Kostenniveau von ca. 4.600 €/m² Wohnfläche.

Im Neubau erschließt der Gebäudetyp E gezielte Spielräume – insbesondere bei Tragwerk, Ausbau und technischer Gebäudeausrüstung.
Bild: Nemetschek Group / Adobe Firefly, KI generiert

tab: Welche Konsequenzen hat dies für Planende?

Stefan Kaufmann: Diese Ersparnisse fordern an anderer Stelle ihren Preis: durch komplexere Nachweispflichten. Wer von Standards abweicht, muss die Einhaltung der Schutzziele detailliert belegen. Noch mehr Formulare würde den Deregulierungsansatz der Novelle jedoch ad absurdum führen. Gefragt sind durchgängig digitale Planungs- und Modellierungsprozesse. Sie ermöglichen die Variantenbildung, Simulation und belastbare Dokumentation, um die Einsparpotenziale des Gebäudetyps E auszuschöpfen – ohne juristische Stolperfallen.

tab: Können Sie das näher erläutern?

Stefan Kaufmann: Ja, lassen sie mich das anhand eines praxisnahen Beispiels erklären. Erhöhter Schallschutz wird oft durch massive Decken oder doppelte Wände umgesetzt – mit hohem Materialeinsatz, entsprechendem CO2-Fußabdruck und erheblichen Mehrkosten. Mit suffizienzorientierter Planung lassen sich Bauteile hingegen auf das statisch erforderliche Maß begrenzen – funktional ausreichend, aber deutlich ressourcenschonender.

Wer digital plant, kann solche Einsparpotenziale modellbasiert ausloten und technisch sauber dokumentieren. Abweichungen lassen sich direkt im BIM-Modell bauteilgenau simulieren, etwa alternative Deckenaufbauten, reduzierte Dämmstärken oder vereinfachte Installationsführungen. Nachweise zur Statik, thermischen Hülle und Energieeffizienz können auf Basis semantischer Bauteildaten automatisiert erstellt werden. So entstehen verlässliche Aussagen zu Behaglichkeit, zur Dauerhaftigkeit, zur Wirtschaftlichkeit und zur CO2-Bilanz einzelner Varianten.

Diese Planungstiefe überträgt sich direkt in den Ausschreibungsprozess. Unterschiedliche Ausführungsoptionen können in Leistungsverzeichnissen systematisch erfasst, kalkuliert und transparent gegenübergestellt werden, inklusive ökologischer Kennwerte wie Global Warming Potential oder der nicht-erneuerbare Primärenergiebedarf. Digitale AVA-Prozesse erleichtern dabei die präzise Kostenzuordnung nach DIN 276 und zeigen, wie sich vereinfachte Standards konkret auf Kosten und THG-Emissionen auswirken.

Gleichzeitig bildet das Modell die Grundlage für eine präzise Mengenermittlung und eine nachvollziehbare Dokumentation. Diese ist unverzichtbar, wenn Planende und Bauherrschaft gemeinsam von anerkannten Regeln der Technik abweichen. Komplexe Zusammenhänge lassen sich visuell auflösen, Entscheidungsoptionen leicht verständlich aufbereiten.

tab: Wie sieht es mit der Zukunftsfähigkeit der Bestandsgebäude aus?

Stefan Kaufmann: Im Bestand greifen Gebäudetyp E und BIM besonders wirkungsvoll ineinander. Altbauten wurden nicht nach den heute allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet – und müssen es auch künftig nicht, sofern die bauordnungsrechtlichen Schutzziele erfüllt bleiben. Genau hier setzt das Gebäudetyp-E-Gesetz an. Statt bei Sanierungen, Umbauten oder Aufstockungen pauschal auf das heutige Regelwerk aufzurüsten, können Planende das technische Niveau des Bestands fortschreiben. Damit eröffnen sich im Bestand sogar größere Potenziale als im Neubau – insbesondere dort, wo gezielt auf überzogene Komfortnormen verzichtet werden kann.

tab: Was kann der digitale Zwilling dabei leisten?

Stefan Kaufmann: Digitale Zwillinge auf Basis eines interaktiven BIM-Modells liefern die Grundlage, um Abweichungen von den aktuellen Vorgaben zu dokumentieren, technisch zu validieren und vertraglich abzusichern. Punktwolken aus 3D-Scans der gebauten Realität werden dabei mit dem Planungsmodell kombiniert. Bauteilzustände, Materialkennwerte und Baualtersklassen können systematisch erfasst werden. Auf dieser Basis lassen sich dann Varianten von Sanierungsmaßnahmen simulieren, etwa unterschiedliche Dämmung, Fenstertypen oder Installationskonzepte.

Entscheidend dabei ist, dass eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nur dann als wirksam vereinbart gilt, wenn die Bauherrin den funktionalen Unterschied versteht und dem bewusst zustimmt. Ansonsten droht eine Mängelgewährleistung trotz formeller Einigung. BIM-basierte digitale Zwillinge erleichtern die rechtssichere Dokumentation und Kommunikation mit der Bauherrin, indem Varianten verständlich visualisiert, technische, wirtschaftliche und architektonische Konsequenzen nachvollziehbar festgehalten werden. So wird aus der formalen Zustimmung eine belastbare Vereinbarung.

tab: Bleibt es beim Gebäudetyp E oder wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein?

Stefan Kaufmann: Der Gebäudetyp E ist aus unserer Sicht erst der Anfang des neuen Bauens. Mit BIM kann allerdings die Anschlussfähigkeit an zukünftige regulatorische Anforderungen gesichert werden. Denn mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) rücken erstmals CO2-Grenzwerte für den gesamten Lebenszyklus in den Fokus, die ab 2028 für Neubauten gelten sollen. Zugleich wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 auf nationaler Ebene novelliert. Mit verschärften Effizienzanforderungen und weiterreichenden Nachweispflichten, etwa für den Einsatz erneuerbarer Energien. BIM schafft hierfür die nötige Datenbasis, um beide Stränge frühzeitig und konsistent zu adressieren. Dadurch können Gebäude auf Lebenszykluskosten, Primärenergiebedarf oder GWP nicht erst im Betrieb, sondern direkt in der Planungs- oder Sanierungsphase durchleuchtet werden. Denn eins ist sicher, sobald die EU-Vorgaben in deutsches Recht umgesetzt werden, sind weitere Anpassungen des GEG notwendig.

tab: Welche Potenziale gibt es noch?

Stefan Kaufmann: Auch der digitale Zwilling bringt aus unserer Sicht während der Bauausführung konkrete Vorteile. Punktwolken aus 3D-Scans ermöglichen den Abgleich mit dem Planungsmodell – zur geometrischen Qualitätskontrolle, zur Dokumentation der Ausführung oder zur präzisen Abweichungsanalyse. Nachbesserungen lassen sich frühzeitig vermeiden, Abfall und Bauzeiten reduzieren, Qualität verbessern. Gleichzeitig erleichtert der modellgestützte Ansatz die ortsunabhängige Kollaboration der Projektteams – was sich positiv auf Fahrtkosten, Ressourcenverbrauch und CO2-Bilanz auswirkt. So wird BIM zum strategischen Hebel digitaler Resilienz gegenüber technischen, wirtschaftlichen und regulatorischen Veränderungen im gesamten Gebäudelebenszyklus. Für den Gebäudetyp E bildet es ein Planungsinstrument, das Suffizienz, Innovation und Zukunftsfähigkeit vereint und auf das Wesentliche reduziert, gezielt erweitert, wo es energetisch, wirtschaftlich oder architektonisch sinnvoll ist.