Keine Pflicht des Vermieters zur Kontrolle
der Elektroleitungen und -geräte

Grundsätzlich hat der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume. Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen die Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.
Inwieweit der Vermieter darüber hinaus – unabhängig von einem konkreten Mangel – die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen muss, ist bisher von den Gerichten unterschiedlich gesehen worden. Deshalb ist das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 312/07 – von Interesse. Danach obliegt dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräten in den Wohnungen der Mieter.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend die nahe liegende Pflicht ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Deshalb reicht es im Allgemeinen aus, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen.
Im Einzelfall können allerdings besondere Umstände wie z. B. ungewöhnliche, oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zutage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen.
Zwar sieht die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vor. Bei diesen Deutschen Industrienormen handelt es sich aber nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Ihnen muss also nicht unbedingt entsprochen werden.
Dr. Otto
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