Zukunftsmarkt Revitalisierung

In Deutschland werden seit den 1970er Jahren des letzten Jahrhunderts in wachsendem Umfang größere Shoppingcenter und Fach­markt­zentren errichtet. In den 1990er Jahren erreichte der Trend, vermehrt in Stadtrand­la­gen zu investieren, seinen Höhepunkt. Nach der Jahrtausendwende wurden, nicht zuletzt von den Genehmigungs­behörden erzwungen, wieder vermehrt Innen­stadt­standorte gesucht und ausgebaut. Mittlerweile kann in vielen Städten davon gesprochen werden, dass die besten Standorte hinsichtlich Einzugsgebiet und infrastruktureller Anbindung „besetzt“ sind. Der Trend geht daher immer mehr zum Ausbau und zur Revitalisierung bestehender und gut laufender Center. Obwohl funktionierende und gut gemanagte Center im Zuge von Mieterwechseln und dem allgemeinen Betrieb immer wieder Auffrischungen und Umbauten erfahren – Fachkreise sprechen von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von zehn Jahren je Einzelfläche – baut sich ein immer größerer Sanierungsstau in den Gesamtgebäudestrukturen, Allgemeinflächen und zentralen technischen Anlagen auf.

Laut einer Studie von Sonae Sierra und der GMA aus dem Jahr 2010 gibt es 414 Einkaufszentren in Deutschland mit mehr als 10 000 m² Verkaufsfläche. 70 % der Gebäude sind dabei vor 2000 entstanden. Es überrascht hier nicht, dass rund die Hälfte der deutschen Shopping-Center renovierungsbedürftig ist. In der Re­gel werden Revitalisierungen als Gesamtmaßnahme geplant, die bau­ge­neh­migungs­pflichtig sind und somit mit einer baurechtli­chen, ins­beson­dere brandschutztechnischen Neubewertung ein­hergehen.

Bei gut laufenden Centern soll eine Beeinträchtigung des lau­fenden Geschäftes vermieden werden, um den bestehenden Kunden­stamm zu behalten. Die Durchführung der Maßnahmen muss damit im laufenden Betrieb und unter – im Wesentlichen – Bei­behaltung der Mieterstruktur erfolgen. Die Tatsache, dass die Wünsche bestehender Mieter umfassend umgesetzt werden müssen, um ihre Akzeptanz für die Maßnahme zu erreichen, erschwert die Planung häufig nicht unbeträchtlich.

Hauptziele von Revitalisierungsinvestitionen

Umsetzung der Revitalisierungsmaßnahmen

Um die Revitalisierung eines kompletten Fachmarkt- oder Shop­ping­centers im laufenden Betrieb zu ermöglichen, ist ein durchdachtes Planungs- und Terminkonzept vonnöten. Sowohl je Mieter als auch im Gesamtkomplex müssen Lösungen gefunden werden, die den Weiterbetrieb des Centers mit möglichst geringen Einschränkungen ermöglichen. Dies bringt gleich eine ganze Reihe von notwendigen Maßnahmen mit sich:

Schadstoffproblematik

Ein großes Problem speziell bei Centern aus den 1980er Jahren oder älter stellt das Auftreten von Schadstoffen dar. Umbauten im laufenden Betrieb bergen die Gefahr, dass Kontaminationen neben dem Bau- und Montage­per­sonal auch unbeteiligte Kunden in Mitleidenschaft ziehen können, und sind daher mit erhöhter Sicherheit zu planen.

In praktisch allen Gebäuden aus der Zeit vor 1990 wurden asbesthaltige Materialien verbaut, am häufigsten in Flanschdichtungen, Brandschutzklappen und Brandschutzdämmungen. Deren Beseitigung erfordert den Einsatz zugelassener Spezialfirmen (Sachkundenachweis) sowie besondere und aufwendige Schutzmaßnahmen nach der TRGS 519.

Mengenmäßig noch umfang­reicher im Bestand, aber in Aus­schrei­bungen und sogar in Schad­stoffgutachten häufig übersehen, sind so genannte KMF (kanzerogene Mineralfaser­stoffe). Eine Demontage der Dämm­stoffe – und dies sind in der Regel alle Dämmstoffe der Hei­zungs- und Lüftungsinstallation – ist nur unter weitgehenden Maßnahmen (TRGS 521) gegen Verbreitung der Fa­sern im Gebäude und zum Schutz des Demontagepersonals zu­lässig.

Ein dritter typischer Schadstoff­herd in Revitalisierungsprojekten sind Staubablagerungen in Zwischendeckenbereichen sowie auf und in Installationen – besonders in und an Lüftungskanälen. Die­se enthalten neben den o. g. Schad­stoffen auch noch weitere Belastungen, insb. Schwermetalle. Für diese Stäube gelten ähnliche Randbedingungen wie für die KMF.

Eine vorgezogene Ausführung der Schadstoffsanierungsleistungen, wie sie bei Generalsanierungen im Hochbau üblich und sinnvoll ist, ist bei einem Umbau im laufenden Betrieb aufgrund der zonenweisen Ausführung nicht möglich. Bauherren sind daher gut beraten, wenn sie dieser Thematik in der Planungs- und Ausschreibungsphase hohe Aufmerksamkeit widmen.

Technische Lösungen für die Gebäudetechnik

Im Prinzip unterscheiden sich die Planungsansätze für revitali­sierte Shopping-Center nicht von Neu­bauplanungen. Die Mie­ter­bau­beschreibungen der großen Filialisten und damit de­ren An­for­derungen an die Leis­tun­gen der TGA sind für alle neu zu beziehen­den Projek­te gleich.

Häufig ergeben sich durch den Umbau im laufenden Betrieb Notwendigkeiten an die Anlagentopologie, um bestimmte Zwischenbauzustände erreichen zu können. Generell kämpft nahezu jeder Architekt und TGA-Planer in Revitalisierungsprojekten mit dem Fehlen oder zumindest der Unzulänglichkeit der Bestandspläne.

Was die Detailplanung selbst betrifft, sind insbesondere Zwangs­punkte zu beachten, die auf der Tatsache beruhen, dass Schächte und Rohbaudurchbrüche nicht oder nur unter erheb­lichem Aufwand vergrößert werden können. Dies schließt z. B. die Reduktion von Luftgeschwindigkeiten im Kanalnetz zur Optimierung der SFP-Werte, oder die Trennung der Kalt- und Heizwassernetze in mehrere Temperaturstufen zur Reduktion der Erzeugungsleistungen praktisch aus.

Folgende Anlagenkonzeptionen haben sich als zielführend und effizient erwiesen (Beispiele):

Ausschreibungs- und Vergabestruktur bei Großprojekten

Durch den geringen Rohbauanteil werden die Kosten der Revitalisierungsmaßnahmen wesentlich von den Leistungen der Technischen Gebäudeausrüstung bestimmt. Hinzu kommen erhebliche Abhängigkeiten durch häufig aus dem Bestand feststehende TGA-Haupttrassen, die den Einbauablauf und die Konstruktion der Zwischenwände beeinflussen. Für die hier entstehende Art von Koordinationsbedarf bieten klassische GU-Vergaben keine ausreichende Lösung. Die großen Generalunternehmer können hier sehr wenig eigene Wertschöpfung einbringen, was deren Margen negativ beeinflusst. Andererseits ist eine gewerkeweise Vergabe an 15 bis 30 Einzelunternehmen durch die erforderliche abschnittsweise Terminkoordination schwer zu managen. Häufig sind in den Revitalisierungsprojekten daher so genannte „Paketvergaben“ aus einer TGA-Gesamtausschreibung, einem Ausbaupaket, einem Fördertechnikpaket und ggf. noch einem Außenhüllen-Paket (kleinere Rohbauanteile, Dach, Fassade) anzutreffen.

Fazit

Der Revitalisierungsmarkt wird ebenso wie der Neubaumarkt von den großen Shopping-Center-Spezialisten bestimmt. Trotzdem ist ebenso wie bei Neubauprojekten nach wie vor häufig festzustellen, dass die Belange des praktischen Gebäudebetriebes (technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement) in der Planungsphase nicht ausreichend berücksichtigt werden. Dies betrifft z. B. die Anordnung und Zugänglichkeit von TGA-Zentralen und die Detailgestaltung und räumliche Anordnung der Mieterübergabeschnittstellen (Elektro, MSR, Heizung/Kälte, Lüftung). Auch die Konfiguration und Anordnung der Bedienstellen für Sicherheitseinrichtungen und Gebäudeleittechnik beeinflusst in vielen Fällen den späteren Personalbedarf nicht unerheblich. Ausführende Unternehmen, die rechtzeitig praktische FM-Kompetenz einbringen können, dürften daher für den Revitalisierungsmarkt gut aufgestellt sein.