Gebäudetechnik richtig dokumentieren

Pilotprojekt „Montgelas Park“

Für das Pilotprojekt in München hat TÜV SÜD u. a. mit dem Pro­jektentwickler Frankonia Eurobau AG, Nettetal, und dem Faci­lity-Management-Dienstleister Gegenbauer Holding SE & Co. KG, Berlin, sowie mit dem Branchenverband CAFM Ring zusammengearbeitet. Gemeinsam mit Immobilienbetreibern, Property Managern und technischen Dienstleistern wurde der „TÜV-SÜD-Objektbrief TGA“ entwickelt. Die Systematik zur Erfassung von technischen Anlagen und Baugruppen sowie ihre Katalogisierung und eindeutige Kennzeichnung basieren auf bestehenden Strukturierungsansätzen. Dazu zählen z. B. die DIN 276 „Kostenermittlung im Hochbau“ oder VDMA-Leitlinien. 

Beim Pilotprojekt „Montgelas Park“ sind im Premiumquartier zwischen Montgelasstraße, Törringstraße und Händelstraße hochwertige Wohnungen und Büroflächen entstanden. Zu den rund 5600 m² Wohn- und 6800 m² Bürofläche kommen 1500 m² Bürofläche in einem modernisierten Bestandsgebäude sowie 8000 m² Bürofläche entlang der Montgelasstraße. Von November 2012 bis Februar 2013 haben TÜV-SÜD-Experten die gebäudetechnischen Anlagen von insgesamt 20 000 m² Bruttogeschossfläche IT-gestützt erfasst.

In einer webbasierten Datenbank wurde z. B. dokumentiert, welche prüfpflichtige und nicht prüfpflichtige Anlagentechnik in den einzelnen Stockwerken und Räumen installiert ist. Gegenbauer Facility Management hat in diesem Rahmen Rückmeldung zur Do­kumentationstiefe bei den technischen Anlagen sowie zum Struk­turierungsansatz gegeben.

Gebäuderisiken und -kosten steuern

Die Datenqualität hat entscheidenden Einfluss auf das Risikomanagement und die Betriebstauglichkeit von Gebäuden. Auf Basis gesetzlicher Anforderungen wie der Betriebssicherheitsverordnung und damit verbundenen Wartungs- und Prüfpflichten müssen Anlagendaten zur TGA in sinnvoller Art und Weise erfasst und fortgeschrieben werden. Diese Anlagendaten sind idealerweise auch Grundlage für die gezielte Dienstleistersteuerung. Das betrifft zum einen den Gesichtspunkt der Kosten und zum anderen auch den Werterhalt der technischen Anlagen im Betrieb. Darüber hinaus zahlt sich die systematische Datenhaltung aus, wenn es zur Ausschreibung von technischem Gebäudemanagement und von Wartungsverträgen kommt oder wenn im Verkaufsfall eine technische Due Diligence zur Wertermittlung der Immobilie benötigt wird.

Im vorliegenden Fall hat die Datenerfassung und -strukturierung sowohl der Dokumen­ta­tionspflicht der Eigentümer genügt als auch den Anforderungen der technischen Dienst­leister. Die Anlagendaten, die auf Basis des „TÜV-SÜD-Objektbriefs TGA“ erfasst wurden, sind über eine standardisierte Datenschnittstelle ein- und auslesbar – via GAEB und CAFM-Connect kompatibel zu marktgängigen AVA- und CAFM-Systemen. Frankonia Euro­bau und Gegenbauer Facility Management profitieren dadurch von einem trans­paren­ten Informationsaustausch und jederzeit abrufbaren aktuellen Daten. Dem Facility-Manage­ment-Dienstleister erleichterte es zudem, die erforderliche hohe Datenqualität zu liefern.

Erfolgreicher Audit und Prozessschritte

Die TÜV-SÜD-Experten haben für das Pilotprojekt „Montgelas“ bestätigt, dass die Dokumentation der gesamten TGA vollständig und korrekt ist. Sichergestellt hat dies eine umfassender Audit, bei dem die Qualität der Datenerfassung anhand von Stichproben geprüft wurde. Als personelle Ressourcen für das Audit hat Frankonia Eurobau Experten seines technischen Dienstleisters für den Gebäudebetrieb bereitgestellt, die mit den TÜV-SÜD-Ingenieuren zusammengearbeitet haben. 

Folgende Prozessschritte kamen zum Tragen: Zunächst haben die Experten die Tiefe des Objektbriefs bzw. der Datenerfassung abgestimmt. Dann wurden die Zuständigkeiten für die Datenerfas­sung (Eigenleistung/Dienstleister) festgelegt. Schließlich folgte die Durchführung einschließlich einer umfangreichen Qualitätssiche­rung. Weitere Audits sind nach der Datenerfassung, also z. B. nach der Ramp-up-Phase, vorgesehen und in regelmäßigen Zeitabständen im Objektbetrieb. Die Ramp-up-Phase bezeichnet die Einrichtung der Betriebsprozesse und die Bestandserfassung zu Beginn einer Objektbewirtschaftung. Audits auf bereits existierenden, soliden Datensätzen sind bei vergleichbarer Objektgröße bereits innerhalb weniger Tage möglich.

Schnittstelle für Planung, Ausführung und Betrieb

Der Anlagenkatalog des „TÜV-SÜD-Objektbriefs TGA“ wird im Rahmen von CAFM-Connect als offene Schnittstelle dem Markt zur Verfügung gestellt und basiert auf einem international anerkannten und verbreiteten Standard. CAFM-Connect ist eine Initiative des Branchenverbands CAFM RING mit dem Ziel herstellerübergreifend kompatibler Ge­bäude­daten-Software für Liegenschaft- und Computer-Aided Facility Management. Her­steller von CAFM-Systemen und Datenerfassungstools sowie Immobilienbetreiber können diese im Rahmen geeigneter Softwaresysteme dann kostenfrei nutzen. Dadurch sind effiziente Lösungen möglich, die zugleich zur Risiko­minimierung in der Betreiberhaf­tung, zur Qualitäts­sicherung im Betrieb und zum Werterhalt der Immobilie beitragen. Auch das Management von Dienstleistern und die Kostensteuerung im Gebäudebetrieb werden erheblich vereinfacht.