Das „Centro Tesoro“ in München

Der Photovoltaikmarkt hat sich im vergangenen Jahrzehnt rasant entwickelt. Laut Fraunhofer-Institut deckt Photo­voltaik 2019 mit einer Stromerzeugung von 46,5 TWh rund 8,2 % des Brutto-Stromverbrauchs in Deutschland; alle erneuerbaren Energien decken mittlerweile zusammen 43 %. An sonnigen Tagen kann PV-Strom zeitweise bis zu 50 % des momentanen Stromverbrauchs bundesweit decken. Ende 2019 waren in Deutschland PV-Module mit einer Nennleistung von knapp 49 GW auf über 1,7 Mio. Anlagen verteilt.

Mieterstrommodell beteiligt Mieter an der Energiewende

Sowohl die Immobilien- als auch die Energiewirtschaft entdecken den Mieterstrom zunehmend als Möglichkeit, Kunden mit dezentral erzeugter Energie zu beliefern. Unternehmen der Immobilienwirtschaft können in der dezentralen, urbanen Energiewende eine zentrale Rolle einnehmen, da sie mit ihren Objekten über Dachflächen und mit ihren Mietern über Endkunden verfügen. Die Mieter erzeugen dabei den initialen Funken für Mieterstrom-Projekte. Der im direkten räumlichen Zusammenhang erzeugte Strom fließt unmittelbar vom Dach in die darunterliegenden Büro- und Gewerberäume. Besonders für Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Stromverbrauch ist die direkte Versorgung aus Photovoltaikanlagen am Gebäude technisch und wirtschaftlich interessant.

Die Grundidee des Konzepts ist ökologisch: Mieter sollen aktiv an der Energiewende beteiligt werden. Während Eigentümer im Privaten mit Photovoltaikanlagen auf den eigenen Dächern schon seit vielen Jahren an der Energiewende partizipieren können, war es Mietern nicht möglich, Solarstrom vom Vermieterdach zu beziehen.

PV als Baustein eines ganzheitlichen Energiekonzeptes

Als die Schwaiger Group 2016 die beiden in die Jahre gekommenen Immobilien aus den 1970er und 1980er Jahren übernommen hat, stand das Ziel fest: Wir wollen die beiden Gebäude zu einem Komplex optisch wie technisch verbinden und entlang nachhaltiger Kriterien von Grund auf sanieren. Die Motive der Schwaiger Group sind dabei sowohl ökologischer als auch ökonomischer Natur.

Grundlage unserer Revitalisierungsmaßnahmen war ein durchdachtes Energiekonzept: Weil die Energiewende immer aus einer Kombination der drei Säulen Gebäudehülle, Anlagentechnik und Energieerzeugung aus erneuerbaren Energien besteht, hat die Schwaiger Group am „Centro Tesoro“ eine neue Dämmung vorgenommen, die 40 % über den gesetzlichen Vorgaben liegt, und eine neue, effiziente Heizanlage mit neuester Gas-Brennwert­technik verbaut. Die ermöglicht es, in Verbindung mit einer smarten Gebäudeleittechnik an TGA-Einrichtungen wie Heizung, Hebeanlage und Aufzügen, die gesamte Gebäudetechnik smart sowie ressourcenschonend zentral zu steuern.

Münchens größte innerstädtische Photovoltaikanlage

Das Kernstück der energetischen Sanierung ist und bleibt allerdings die größte innerstädtische Aufdach-Photovoltaikanlage Münchens, die in Kooperation mit den Stadtwerken München (SWM) auf einer Fläche von 10.000 m² auf dem Dach des „Centro Tesoro“ installiert wurde. Insgesamt 568 PV-Paneele produzieren mit einer Leistung von 428 kW_p grünen und kostengünstigen Direktstrom für die Mieter.

Verrechnet man die installierte Solarstromleistung mit dem lokalen Ertragsfaktor der Landeshauptstadt München von 1.041 kWh je 1 kW_p, der u.a. die durchschnittliche Dauer des Sonnenscheins und den Winkel zur Sonne berücksichtigt, produziert die größte Münchner Photovoltaikanlage einen mittleren jährlichen Solarertrag von 445.548 kWh.

Mit der jährlich erzeugten Strommenge des „Centro Tesoro“ lassen sich theoretisch 2.500 Jahre eine Energiesparlampe leuchten oder etwa 185 Zwei-Personen-Haushalte (in einem Mehrfamilienhaus) versorgen.

Von der Bereitstellung der Gebäudehülle bis zur Stromerzeugung und Lieferung

Mieterstrommodelle bieten Immobilienunternehmen grundsätzlich die Möglichkeit, in die Erzeugung und den Vertrieb von dezentralem Ökostrom einzusteigen. Welche Rolle Eigentümer einnehmen, ist davon abhängig, welchen Grad an Autonomie sich Immobilienwirte wünschen. Möglich sind sowohl ein reines Pachtverhältnis im Sinne der reinen Verpachtung der Dachfläche als auch die Übernahme der Betreiberrolle.

Die Übergabe der Betreibereigenschaft und aller sonstigen energiewirtschaftlichen Verpflichtungen an Dritte kommt für alle Immobilienwirte in Frage, die sich insgesamt nicht mit den Anforderungen des Energiemarktes beschäftigen oder größere Investition vermeiden wollen. Weil die Schwaiger Group bereits als Projektentwickler, Bauunternehmer und Verwalter eigene Objekte betreut, stellen wir beim „Centro Tesoro“ die Dachfläche den SWM zur Verfügung, die als Pächter die PV-Anlage betreiben. Die SWM übernehmen damit die Rolle des Erzeugers sowie des Lieferanten und stellen den Strom allen Unternehmen im „Centro Tesoro“ zu besonders günstigen Konditionen zur Verfügung – etwa rund 10 % günstiger als zugekaufter Strom aus dem Netz. Erzeuger und Verbraucher gehen dabei eine direkte Vertragsbeziehung ein, was beim sonst üblichen Stromhandel über die Börse nicht oder nur indirekt der Fall ist. Überschüssige Energie aus der Anlage fließt ins Stromnetz ein. Wird mehr Strom benötigt als die Anlage erzeugt, wird der Bedarf aus dem Netz gespeist. 

Vorteile für Immobilienunternehmen

Als passive Akteure profitieren Immobilienunternehmen wirtschaftlich über die Pacht sowie über vermiedene Investitionen in die Anlagentechnik. Aufgrund einer insgesamt steigenden Nachfrage nach „Green Buildings“ im Bereich Büro- und Gewerbe wirkt sich PV-Hausstrom zudem positiv auf die Vermarktung der Flächen aus und trägt nicht zuletzt zu einer Wertsteigerung der Immobilie bei. Die Schwaiger Group konnte beim „Centro Tesoro“ etwa den E-Scooter-Sharing-Anbieter „Lime“ deshalb als langfristigen Mieter gewinnen, weil das Mobilitätsunternehmen grünen Hausstrom zur Voraussetzung der Anmietung gemacht hat.

Der Erfolg von ressourcenschonenden Gebäuden wird einer Umfrage der Schwaiger Group unter Maklern, Researchern und Projektentwicklern zufolge ferner durch Imagegewinn und Kosteneinsparung bedingt, die aufseiten der Nachfrager eine immer wichtigere Rolle spielen. Demnach sind mehr als acht von zehn Experten davon überzeugt, dass Unternehmen mit einem Imagegewinn rechnen, wenn das Büro bzw. Geschäft in einem Green Building untergebracht ist. 71,5 % gehen davon aus, dass Unternehmen bevorzugt energieeffiziente Gebäude mieten, weil sie dadurch Bewirtschaftungs- und Energiekosten sparen.

Fazit

Für das „Centro Tesoro“ brachte die PV-Anlage einen weiteren Vorteil: Sie war mit ein wichtiges Argument dafür, dass der Komplex als erstes Sanierungsobjekt bundesweit ein LEED-Platin-Zertifikat erhalten hat.