Konzepte für Smart Buildings

Relativ unbekannt ist, dass IBM weltweit 650 eigene bzw. angemietete Liegenschaften betreibt und daher, aus den eigenen Erfahrungen schöpfend, schon aus eigenem Antrieb an umfassenden Konzepten für den „intelligenten“ Gebäudebetrieb arbeitet. Dies geschieht in enger Kooperation mit Partnern und Dienstleistern wie Bilfinger Berger Facility Services oder Johnson Controls bzw. mit Gewerkeherstellern wie Siemens, Honeywell oder Schneider. Diese Unternehmen sind Partner der IBM in der weltweiten „Green Sigma“-Initiative, die sich zum Ziel gesetzt hat, Konzepte für die Erstellung und den Betrieb „Smarter“ Gebäude umzusetzen. IBM sieht in diesem Verbund als Lieferant von IT-Werkzeugen für die Sammlung, Verdichtung und Analyse von Daten aus heterogenen Systemen und Quellen sowie von Prozessanwendungen, die aufgrund der Analysedaten automatische Überwachungs- und Optimierungsprozesse anstoßen können. Zielgruppe dieser umfassenden Lösungen sind Liegenschaftsbetreiber mit einem großen und heterogenen Gebäudeportfolio, wie z. B. Banken, Versicherungen, größere Städte und Universitäten aber auch Industrieunternehmen mit großem Gebäudebestand.

Vorhandene Lösungen nutzen

Zur professionellen Abdeckung sämtlich Betriebsprozesse in den Bereichen Energiemanagement, operatives Facility Management sowie Flächen- und Portfolio Management hat IBM in den letzten Jahren ein breites Spektrum an Lösungen entwickelt bzw. hinzugekauft. Diese Lösungen werden zunehmend auch zur Konsolidierung, Harmonisierung und Optimierung des Betriebs der IBM-eigenen Liegenschaften verwendet, mit der Zielsetzung von

Im Folgenden sollen einige der IT-gestützten Prozesse vorge­stellt werden, die ein umfassendes Gebäude-Lebenszyklus-Manage­ment ermöglichen. Der Lebenszyklus eines Gebäudes beginnt mit der Konzeption und Auslegung in modernen CAD-Systemen wie „Autodesk Revit“ oder „Nemetschek Allplan“. Diese Systeme enthalten neben den CAD-Zeichnungen einen Großteil der für den späteren Betrieb notwendigen Daten und Informationen zum Bauwerk selbst sowie zur entsprechenden Gebäudeausrüstung. Hier setzt sich zunehmend das Konzept eines einheitlichen und auf IT-Standards beruhenden Building Information Modeling (BIM) durch, in dem die Informationen aus den unterschiedlichen Quellen und Systemen zusammengeführt und visualisiert werden. Diese Informationen sind die ideale Datenquelle für operative Instandhaltungs- und Service Management-Systeme wie „IBM Maximo“ oder CAFM/IWMS-Systeme wie „IBM Tririga“. Über Standard-Adapter können BIM-Daten wie z. B. komplette Gebäude- und Anlagenstrukturen, technische Spezifikationen und Dokumente automatisiert in die Prozessanwendungen übernommen werden. Diese unterstützen auf Grundlage der BIM-Informationen die Planung, Durchführung, Kontrolle der Betreiberprozesse. Bauliche Änderungen am Gebäude oder an der TGA können später wieder zurück in BIM-Systeme geschrieben werden.

Optimierung der Prozesse

Während der Betreiber so bereits eine gute Basis für die Implemen­tie­rung klassischer CAFM-Prozesse wie Wartung/Inspektion und externe Beauftragung von Dienstleistungen besitzt, erfordert deren Optimierung jedoch eine Integration der Gebäudeautoma­ti­on in die operativen Betreibersysteme. Das Erkennen von Optimierungspotential liegt vorwiegend in der intelligenten Aus­wer­tung von Verbrauchsdaten und Alarmmeldungen im quasi Echtzeitbetrieb, über ein breites Gebäude- und Leitsystemportfolio hinweg. Verbrauchsinformationen werden gesammelt, verdichtet und dann von Analysewerkzeugen auf Plausibilität geprüft. Bei Vorliegen von Inplausibilitäten können aufgrund konfigurierbarer Regelwerke Energiemanagement-Aktionen wie Inspektion einer Anlage oder ein Austausch von Filtern angestoßen werden. Optimierungsregeln erkennen hierbei z. B., ob Heizung und Klimatisierung im selben Bereich gleichzeitig arbeiten oder ob Tempe­ra­turunterschiede zwischen Innen- und Außenbereich plau­sibel sind.

Alarmmeldungen aus unterschiedlichen GLT-Systemen werden automatisiert bewertet und priorisiert, bevor sie ggf. in Trouble-Tickets oder eine direkte Beauftragung von Servicetechnikern umgewandelt werden. Die Beauftragung von Standard-Dienstleistungen kann in Abhängigkeit von Verträgen und Service Level Agreements (SLA) unter Einbeziehung „intelligenter“ Workflow- und Eskalationsprozesse weitestgehend automatisiert werden. Sonstige mögliche Schwachstellen und Fehlerquellen werden identifiziert und zur weiteren Analyse durch Objektleiter oder Facility Management gespeichert. „Intelligente“ Statistikwerkzeuge unterstützen die automatisierte Erkennung etwaiger technischer Schwachstellen und Kosten durch Korrelationsanalyse von Daten unterschiedlicher Herkunft (wie z. B. Ausfallverhalten von Anlagen in Abhängigkeit von Witterung und Nutzung) und ermöglichen über Prognosen ein vorausschauendes, zustandsorientiertes Service Management. Rollenbasierende Management Dashboards erlauben die zeitnahe Information von Planern, Objektleitung und Eignern. Durch die browserbasierende Architektur können eigene Außendienstmitarbeiter oder externe Dienstleister auch per Smartphone über gewöhnliche Internet- und Telefonverbindung gesichert in die Informationsprozesse von Unternehmen integriert werden. Operative FM-Prozesse wie Flächen-, Umzugs und Portfolio Management unterstützen die Einhaltung der finanziellen und behördlichen Anforderungen an einen umfassenden Liegenschaftsbetrieb. Ein fortschrittliches Budgetmanagement unterstützt Gebäudeassessments und die sich daraus ergebenden Optimierungsprozesse. Eine Königsdisziplin stellt das auf den kon­solidierten Liegenschaftsdaten basierende Umwelt- und Nach­haltig­keitsmanagement dar, welches die Basis für eine ener­getische Zertifizierung nach weltweiten Standards bildet.

Einsparpotentiale auf­decken und nutzen

Das Einsparungspotential durch diese Lösungen ist je nach individueller Ausgangsbasis signifikant. IBM-Kunden mit einem großen weltweit verteilten Liegen­schaftsportfolio wie z. B. General Electric haben durch die erhöhte Transparenz, durch Automatisierung von Standardprozessen und durch ein IT-gestütztes Portfolio-Benchmark hohe dreistellige Millionensummen innerhalb weniger Jahre eingespart!

IBM selber konnte im ener­ge­tisch bereits weitgehend optimierten Werk Rochester/USA innerhalb weniger Monate eine zusätzliche Senkung des Energieverbrauchs von 8 % und eine deutliche Erhöhung der Zuverlässigkeit und Lebensdauer der Anlagen in Gebäuden vorweisen. Der ROI für die Implementierung der Smarter Buildings-Lösung betrug lediglich ein Jahr, wobei IBM in kommerziellen Projekten von einem Amortisationszeitraum von 1,5 bis 2,5 Jahren ausgeht. Selbst kleinere Liegenschaftsbetreiber können innerhalb ihrer Möglichkeiten durch ein systematisches und IT-gestütztes Arbeiten ein deutliches Einsparungspotential in vielen Bereichen erzielen:

Fazit und Ausblick

Innerhalb der nächsten drei Jahre werden die beiden Hauptlösungen der IBM für das Lie­gen­schafts- und Service Ma­na­gement auf einer Prozessplattform zusammengeführt. Diese Lösung für ein umfassende Property Performance Management steht dann auf der selben einheitlichen „IBM Tivoli“-Prozessplattform zur Verfügung wie die bestehenden Asset Management-Lösungen für Produktionsanlagen, Fuhrparks, Versorgungs- & Verkehrs-Infrastruktur sowie IT-Assets. Die Kon­so­lidierung unterschiedlicher Branchenprozesse auf einer einheitlichen Plattform stellt ein erhebliches Einsparpotential dar und kann dabei helfen, das Facility Management in der allgemeinen Wahrnehmung im Unternehmen zu einem wirklichen Produktivitäts­faktor zu machen.