Der „Square“ in Ettlingen

Flexible Nutzung

Nicht zuletzt sollte die „Bürowelt der Zukunft“ flexibel in der Nutzung sein und auch künftigen Mietern Räumlichkeiten bieten, in denen sich ihre Arbeitsprozesse und Kommunikationswege optimal abbilden lassen. Aktuell profitieren mehr als 100 Menschen vom neuen Gebäude – auch die Mitarbeiter von Freyler: Das Industriebauunter­nehmen hat den Neubau geplant und schlüsselfertig ausgeführt und ist nun selbst mit einer seiner Niederlassungen eingezogen.

„Natürlich war es für uns etwas Besonderes, ein Gebäude zu realisieren, in dem wir selbst Mieter werden“, berichtet Rüdiger Kristen, Freyler-Projektleiter. „Die Konzeption und der Bau unterschieden sich jedoch in keiner Weise von anderen Projekten. Wie immer haben wir zunächst detailliert die Anforderungen vom Bauherrn, den Mietern und der Stadt an das  Gebäude analysiert, es dann von innen nach außen geplant und schließlich schlüsselfertig gebaut.“ Bei einem internen Architektenwettbewerb wurde aus fünf Modellen, die jeweils von Freyler, dem Mieter Ipsen Pharma und der Stadt Ettlingen bewertet wurden, ein Konzept ausgewählt, das die Bebauung der etwa 4700 m² großen Fläche optimal löst. Einstimmig fiel die Wahl dabei auf den „Square“-Entwurf: Das Gebäude setzt einen architektonischen Akzent und bietet zudem eine rundum stimmige Wohlfühlatmosphäre für die Nutzer – die Außenraumqualität ist durch Grünflächen und eine Terrassenanlage garantiert.

Ressourcen sinnvoll einsetzen

Überzeugend ist auch das Energiekonzept: Über sechs Luft-/Wasser-Wärmepumpen wird das Gebäude sowohl beheizt als auch gekühlt. Davon sind fünf Wärmepumpen mit je 23 kW im Einsatz, eine weitere gleichwertige dient als Redundanz. Für die Speicherung von Wärme und Kälte sind ein Kältespeicher mit 8 m³ und ein Wärmespeicher mit ebenfalls 8 m³ installiert.

Besonders effizient ist die Kombination mit einer Betonkernaktivierung. Das warme bzw. kalte Wasser der Wärmepumpe wird über Rohre in Wände und Decken eingespeist und damit die ther­mische Speicherkapazität von Beton genutzt. Die Geschoss­decken werden so mit Wärme- oder Kälteenergie beladen, Vor­lauf­tem­pe­ratur, Massenstrom und Ladezeit lassen sich aktiv vari­ieren. Auf­grund der Trägheit des Systems bedarf es einer „intelli­genten“ Gebäudetechnik im Hintergrund, um ausreichend Wär­me- bzw. Kälteenergie für den folgenden Tag einzulagern.

Für die Warmwassergewinnung wird eine separate Sole-/Was­serWärmepumpe eingesetzt, die ihre Wärmeenergie über Erd­kollek­toren bezieht. Die Erdkollektoren wurden im Außenbereich neben der Terrassenanlage angelegt und dazu in 1 m Tiefe eingebracht.

Freyler integrierte in dem Neubau zudem eine zentrale Lüftungs­anlage, die mittels Wärmerückgewinnung an kalten Tagen die kühle Frischluft mit der Energie der warmen Abluft vorheizt bzw. um­gekehrt im Sommer die warme Außenluft vorkühlt.

Die Dosierung der Frischluft läuft automatisiert: Sensoren messen den CO₂- sowie Luftfeuchtegehalt in der Raumluft, worauf das System entsprechend viel Außenluft zuführt. Wie in Passivhäu­sern ist somit ein Öffnen der Fenster nicht mehr erforderlich – aber im „Square“ dennoch möglich: „Für viele Mitarbeiter ist das Öffnen des Fensters ein wichtiger Wohlfühlfaktor und gehört ein Stück weit zur Arbeitsroutine dazu“, erklärt Rüdiger Kristen von Freyler diese Entscheidung.

Grundlage der Gebäudeauto­mation ist ein KNX/EIB-System, das wichtige Funktionen der Gebäudetechnik überwacht und zentral steuert. So läuft mit­tels Präsenzmeldern die Lüftung nur dort, wo Personen anwesend sind. Ebenso ist es bei der Beleuch­tung: Sie schaltet nur dort zu, wo sie benötigt wird und dank zu­sätzlicher Hel­lig­keits­sensoren auch nur so stark, wie gerade nötig. Eine auto­matische Beschattung in Ab­hängigkeit zu Tempera­tur und Sonnen­stand verhindert eine unnötige Erwärmung der Büro­räume im Sommer. So werden Energie- und damit auch die laufenden Betriebskosten minimiert. Ein wichtiges Argu­ment, wie Rüdi­ger Kristen erklärt, „denn die Bau­kosten machen nur einen Bruchteil der Lebenszykluskos­ten aus, etwa 80 % entfallen auf die Betriebskosten.“

Das Licht wird über Präsenzmelder gesteuert, so dass auf Schalter weitgehend verzichtet werden konnte. In den Tagungs-, Konferenz- und Besprechungsräumen kann die Beleuchtung über dort installierte Schalter bei Bedarf auch übersteuert werden.

Variable Lösung für heute und morgen

Um im Innenraum maximale Flexi­bilität zu gewährleisten, hat Freyler das Gebäude mit nur wenigen tragenden Hauptwänden errichtet und einzig die Sanitärblöcke dauerhaft installiert. Die Büroflächen lassen sich mit flexiblen Systemwänden individuell anpassen. So können die Räume immer wieder neu gestaltet werden – von ruhigeren Einzelzimmern hin zum Großraumbüro und wieder zurück: „Jedes Unternehmen entwickelt sich weiter, muss Prozesse neu strukturieren und auch die Arbeitsumgebung dementsprechend anpassen“, berichtet Freyler-Projektleiter Kristen aus Erfahrung. „Um eine langfristig wertstabile Immobilie zu garantieren, müssen sich solche Umstrukturierungen aber auch Lösungen für ganz neue Drittmieter schnell realisieren lassen.“

Hauptmieter Ipsen Pharma entschied sich weitgehend für ruhige Einzelbüros, die sich auf zwei Drittel der insgesamt 5160 m² Bürofläche verteilen. Freyler dagegen bevorzugt ein offenes Bürosystem, das auf rund 1000 m² einen optimalen Arbeitsablauf garantiert und die Kommunikation zwischen den Mitarbeitern zum Wissensaustausch fördert. Gemeinsam nutzen beide Firmen die Veranstaltungs- und Besprechungsräume sowie die Cafeteria und Lounge-Zonen im Erdgeschoss. Vier Konferenzräume lassen sich dank mobiler Trennwände ganz schnell der Gruppengröße anpassen – modernste Kommunikations- und Medientechnik steht selbstverständlich überall zur Verfügung.

Für die unterschiedlichen Nutzer wurden entsprechend den einzelnen Mietbereichen Zähler zugeordnet, über die eine nutzerspezifische Abrechnung erfolgt.

Rundum Wohlfühlen für mehr Leistung

Durch die transparente Architektur wirkt das Innere hell und freundlich. Wichtig für ein motivierendes Arbeitsumfeld ist zudem der fließende Wechsel zwischen Ruhe- und Kommunikationszonen – vor allem die zentrale Kaffeebar mit ihrem individuellen Design lädt ein zum informellen Austausch, der auch schnell mal zum kleinen Meeting wird. Perfekt entspannen lässt es sich in der Lounge mit Sofa und Sessel. Um das Engagement der Angestellten für die eigene Gesundheit zu unterstützen, stehen Duschen und Umkleiden bereit für all jene, die mit dem Fahrrad zur Arbeit kommen oder in der Mittagspause Sport treiben.