Zum Kostenanstieg in der TGA

Der Kostenaufwand für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) bei Realisierung von Gewerbeimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren stetig erhöht. Bei Neubauten ist der Anteil der TGA an den Gesamtkosten mittlerweile auf 28 bis 35 % gestiegen – vor fünf Jahren lag er noch bei 18 bis 25 %. Bei der Sanierung von Bestandsgebäuden beträgt der Anteil der TGA an den Gesamtkosten aktuell sogar schon bis zu 50 %! Ein wesentlicher Faktor für diesen Kostenanstieg ist der Einzug komplexer Steuerungssysteme in der TGA. Besonders in den Bereichen Fördertechnik, Klima- und Alarmanlagen sind dabei starke Kostenzuwächse zu verzeichnen. Dies liegt vor allem an der zunehmenden technischen Komplexität dieser Anlagen.

Gleichzeitig wurden Projektentwickler in den letzten Jahren immer wieder mit verschärften und immer komplexer werdenden rechtlichen Auflagen hinsichtlich des Brandschutzes konfrontiert, insbesondere bei Revitalisierungsmaßnahmen. So existiert keine bundeseinheitliche Geset­zes­regelung, sondern lediglich eine große Zahl an internationa­len, nationalen und kommuna­len Vorschriften. Erschwerend kommt hinzu, dass die Richtlinien regelmäßig den aktuellen Erkenntnissen aus Schadensfällen angepasst werden und sich damit stetig ändern. Dennoch müssen diese Anforderungen und auch die entsprechenden Kosten von Beginn an in die TGA einkalkuliert werden, da nachträgliche Mängelbeseitigungen noch kostspieliger sind. Insbesondere die beiden Bereiche „baulicher Brandschutz“ – Brandlasten und sicherheitstechnische Einrichtungen – und „vorbeugender baulicher Brandschutz“ – Bausubstanz, sicherheitstechnische Einrichtungen, Brandschutzkonzept – müssen stets im Auge behalten werden.

Zusätzlich ist das wachsende Bedürfnis der Nutzer nach Komfort ein Kostentreiber in der TGA. Immobilien ohne Kühlung gelten als schwer vermietbar, Zutrittskontrollsysteme in Zusammenhang mit intelligenten Gebäude­schließsystemen sind gefragt und Einbruchmeldeanlagen mit Videoüberwachung bereits ein Muss. Investitionen in technischen Komfort, sichere Gebäude und modernste technische Standards sind somit nicht mehr aus der TGA wegzudenken, da sie für die Positionierung von Immobilien auf dem Markt unabdingbar sind.  

Nachhaltig investieren – langfristig profitieren

Eine besondere Nachfrage auf dem Markt weisen aktuell „Green Buildings“ vor, bei denen der Einsatz von regenerativen Energien und Systemen im Fokus steht. Diese „grüne“ Entscheidung ist gesellschaftlich unbedingt zu unterstützen, für die TGA allerdings ein weiterer Kostentreiber. Daher wurden bisher viele gute Planungsansätze bei der tatsächlichen Ausführung wegen der hohen Erstellungskosten verworfen. Dies dürfte sich künftig ändern, da die Investition in nachhaltige Gebäude durch die langfristig weiter steigenden Energiekosten nicht nur ein ökologisch durchdachter, sondern auch ein ökonomisch sinnvoller und strategisch kluger Schachzug ist. Gerade durch steigende Energiekos­ten werden sich Investitionen in nachhaltige Gebäude bereits in den nächsten fünf bis zehn Jahren rechnen – für Projektentwickler, Investoren und Nutzer. Höhere Entwicklungskosten können durch höhere Verkaufspreise subsumiert werden, Investoren können höhere Kaufpreise auf höhere Mieten umlegen und für Nutzer sind diese Mieten bezahlbar, da sie an den Zusatzkosten deutlich sparen. Zudem reduzieren sich die nicht umlegbaren Leerstandskosten so um etwa 15 bis 20 %.

Da die Bundesregierung weiter neue Gesetze für nachhaltiges Wohnen schaffen wird, ist auch in Zukunft mit einem Anstieg der TGA-Kosten zu rechnen. Auch bei den gesetzlichen Sicherheitsvorgaben besteht die Tendenz zu einer steigenden Komplexität und damit einem Investitionsbedarf. Jedoch können Sanierungen und Ausstattungen in allen dargestellten Bereichen zu einer besseren Positionierung auf dem Markt verhelfen. Grundsätzlich sollte sich der ökologische Fortschritt jedoch nicht auf einzelnen Investitions- oder Subventionsmaßnahmen gründen. Ein generelles Umdenken ist gefragt. Dazu gehört auch, das Bewusstsein der Nutzer über den richtigen Umgang mit den Komponenten der TGA zu schärfen. Hier muss Aufklärungsarbeit geleistet werden – nur so können die Investitionsmaßnahmen der Immobilienbranche langfristig fruchten und sich für Mieter, Vermieter und Eigentümer dauerhaft rentieren.

Stefan Stüer,
Building Services Consultancy
bei THProjektmanagement
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