Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Rund 40 % des deutschen End­energieverbrauchs und rund 20 % der CO₂-Emissionen entfallen auf Gebäude. Die hier vorhandenen Energieeinsparpotentiale stellen damit eine Schlüsselrolle bei der Bewäl­ti­gung der Energiewende dar. Dem will das MietRÄndG mit den nachfolgend dargestellten Regelungen Rechnung tragen.

Energetische Modernisierung

Die Neuregelungen sollen Nut­zen und Lasten einer ener­ge­tischen Modernisierung ausgewogen zwischen Mieter und Vermieter verteilen. Einerseits sollen Mieter etwa vor überzogenen Mieterhö­hun­gen geschützt werden. Anderer­seits sollen für Vermieter angemesse­ne Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen. Dabei war zu berücksichtigen, dass Ener­gie­einsparmaßnahmen in der Re­gel mit Einspareffekten für den Mieter einhergehen, der dann von niedrigeren Betriebskosten profitiert, hingegen die Kos­ten der Modernisierung zunächst beim Vermieter anfallen. Nach­fol­gend werden die Voraussetzungen und die rechtlichen Fol­gen der Anerkennung einer Modernisierung nach neuem Recht dargestellt.

1. Modernisierungsmaßnahmen

Bislang konnten Maßnahmen der energetischen Modernisierung allein mit der Einsparung von Primärenergie begründet werden, sofern diese in Bezug auf die Mietsache eingespart wurde.

In einem neuen durch das MietRÄndG geschaffenen § 555b BGB n. F. (neue Fassung) werden nun jedoch insgesamt sieben ver­schie­dene bauliche Veränderungen, die neben Eingriffen in die bau­liche Substanz etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes erfassen, als Modernisierungsmaßnahmen definiert. Im Hinblick auf die Ausschöpfung von Energieeinsparpotenzialen sind aus Sicht der Anlagen erstellenden Unternehmen der Technischen Gebäudeausrüstung vor allem die ersten beiden der in § 555b BGB n. F. definierten Modernisierungstatbestände hervorzuheben.

Nach § 555b Nr. 1 BGB n. F. sind Modernisierungsmaßnahmen solche baulichen Veränderungen durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). § 555b Nr. 2 BGB n. F. definiert zudem solche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahme durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern darin nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB n. F. liegt.

§ 555b Nr. 2 BGB n. F. umfasst damit Maßnahmen, die zwar wie die unter § 555b Nr. 1 BGB n. F. genannten Maßnahmen der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie dienen, bei denen die Einsparung jedoch nicht in Bezug auf die Mietsache erfolgt. Dies ist z. B. der Fall bei einer Photovoltaikanlage, die auf das Dach eines Mietshauses montiert wird und bei der der erzeugte Strom nicht der Versorgung der Mietsache dient, sondern vom Ver­mieter gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Zum anderen werden Maßnahmen erfasst, die das Kli­ma auf sonstige Weise nachhaltig schützen. Der Tatbestand ist dabei so offen formuliert, dass auch künftig neue Techniken, die dem Klimaschutz dienen, darunter fallen.

§ 555b Nr. 1 BGB n. F. entspricht teilweise bislang geltendem Recht, denn auch nach den §§ 554, 559 BGB a. F. (alte Fassung) war die Einsparung von Energie ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme anerkannt. Durch das MietRÄndG wird jedoch darüber hinaus klar gestellt, dass sowohl die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie als auch von Endenergie für die Annahme einer energetischen Modernisierung genügt. Dies war in den Einzelheiten bislang umstritten.

2. End- und Primärenergie – Begriffsklärung nach EnEV

Die in § 555b Nr. 1 und 2 BGB n. F. nunmehr erstmalig im BGB genutzten Begriffe der End- und Primärenergie entstammen dem Energieeinsparrecht und sind insbesondere in der Energieeinspar­ver­ordnung (EnEV) bzw. den dort in Bezug genommenen techni­schen Normen näher umschrieben. Dort werden auch weitere Be­griffe verwendet, die für das Verständnis von § 555b Nr. 1 BGB n. F. erforderlich sind, insbesondere der Begriff der Nutzenergie.

a. Endenergie

Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB n. F. ist danach die Men­ge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Hei­zungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Trinkwassererwär­mungs­anlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „End­ver­brau­cher“, im vorliegenden Kontext also den Mieter, er­for­der­liche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Über­gabe, der Verteilung, der Speicherung und der Er­zeu­gung im Gebäude zu decken.

Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom, Fern­wärme etc. übergeben.

b. Nutzenergie

Weniger weit als der Begriff der Endenergie ist der Begriff der Nutz­energie. Unter Nutzenergie wird diejenige Menge an Ener­gie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z. B. erwärmter Raum, warmes Wasser) erforderlich ist. Die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z. B. Heizkessel), des Verteilungssystems (z. B. Leitungssystem einer Zentralheizung) und der Übergabe (z. B. Heizkörper) sind nicht Teil der Nutzenergie. Nicht berücksichtigt wird außerdem die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z. B. Pumpenstrom).

Endenergie wird zum einen typischerweise dann gespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist. Dies wird etwa im Rahmen einer Verbesserung der Gebäudehülle durch eine optimierte Wärmedämmung und den Einbau moderner Fenster erreicht. Zum anderen wird Endenergie auch dann gespart, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz zur Verfügung gestellt wird. Die dafür erforderlichen Maßnahmen sind typischerweise die Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern (z. B. durch hydraulischen Abgleich und Wärmedämmung freiliegender Rohrleitungen) oder die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.

c. Primärenergie

Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Ener­giemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie, verkürzt gesagt, Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird.

Bei der Primärenergie kann weiter unterschieden werden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind zum einen Ener­gieträger, die nach der­zeitigem Erkenntnisstand uner­schöpflich sind, beispielsweise die Strahlungs­energie der Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können. Dazu zählen z. B. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand von Wissenschaft und Technik nicht reproduzierbar. Diese Ressourcen werden durch Verbrauch immer knapper. Beispiele hierfür sind die „klassischen“ fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.

Unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz und der Res­sourcenschonung verfolgt der Gesetzgeber das Ziel insbe­son­dere die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie zu fördern. Mit Hilfe der zuvor er­wähn­ten Primärenergiefaktoren für nicht erneuerbare Primärenergie kann auf Grundlage des Endenergieverbrauchs des Gebäudes der Anteil an hierbei verbrauchter nicht erneuerbarer Primärenergie bestimmt werden. Auf diese Weise kann bei einer Modernisierung festgestellt werden, ob der Verbrauch der Miet­sache an nicht erneuerbarer Pri­märenergie sinkt.

In der weit überwiegenden Zahl der Modernisierungen kommt es für die Bejahung des Tatbestandes von § 555b Nr. 1 BGB n. F. (energetische Mo­der­nisierung) nicht auf das Merk­mal der Einsparung nicht er­neuerbarer Primärenergie an. Denn zumeist geht eine Ein­sparung nicht erneuerbarer Primärenergie ohnehin mit einer Einsparung von Endenergie einher. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Öl- oder Gashei­zung bei gleichbleibender Behei­zungs­art nach baulichen Veränderungen effizienter betrieben werden kann oder durch ein effizienteres Modell ersetzt wird. In diesen Fällen muss weniger fossile Endenergie zugekauft werden – und damit sinken auch die Brennstoffkosten, die für den Mieter als Endverbraucher anfallen.

Nur in Einzelfällen haben Modernisierungen ausschließlich eine Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie zur Folge, ohne dass zugleich Endenergie eingespart wird. Hauptfall ist hier, dass die Heizungsanlage von einem fossilen Energieträger auf einen erneuerbaren Energieträger umgestellt wird, etwa von einem Betrieb durch Öl oder
Gas auf einen Betrieb durch
Holzpellets. In diesen Fällen kommt der Tatbestandsalternative der Primärenergieeinsparung dann eigenständige Bedeutung zu.

3. Zeitlich begrenzter Miet­min­derungsausschluss

Zur Erleichterung der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen werden durch das Mietrechtsänderungsgesetz die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB a. F.) reformiert. Nach § 536 Abs. 1a BGB n. F. kann bei einer energetischen Modernisierung für eine zusammenhängende Dauer von drei Monaten ein Miet­minderungsrecht aufgrund der Minderung der Tauglichkeit der Mietsache, etwa durch Schmutz oder Baulärm, nicht gel­tend ge­macht werden.

Der Ausschluss des Rechts zur Minderung wegen energetischer Modernisierungsmaßnahmen greift dabei grundsätzlich unab­hän­gig von der Schwere der Taug­lichkeit ein. Durch die Neure­ge­lung nicht ausgeschlossen ist jedoch eine vollständige Befreiung des Mieters von seiner vertraglichen Pflicht zur Mietzah­lung. Diese kommt dann in Betracht, wenn die Tauglichkeit nicht nur gemindert, sondern vollständig aufgehoben ist. Bei einer unbewohnbaren Wohnung ist der Mieter daher von seiner Mietzahlungspflicht befreit. Auch die Begrenzung auf einen Zeitraum von drei Monaten greift hier nicht ein.

Zu Problemen in der Praxis dürfte es dann kommen, wenn Modernisierungsmaßnahmen gemeinsam mit Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, da aufgrund von Beeinträchtigungen, die aus diesen Arbeitsanteilen resultieren, weiterhin die Geltendmachung einer Mietminderung möglich ist. Die Abschätzung der jeweiligen Anteile im Einzelfall dürfte indes schwierig werden.

4. Ankündigungspflicht des Vermieters

Wie bislang sind Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555c Abs. 1 BGB n. F. in Textform
(§ 126b BGB) anzukündigen, soweit es sich nicht um so genann­te Bagatellmaßnahmen (§ 555c Abs. 4 BGB n. F.) handelt. Ab­wei­chend zur bisherigen Rechtslage wird klargestellt, dass der Vermieter den Umfang der Mo­der­ni­sie­rungs­maßnahme und deren Auswirkungen auf das Mietverhältnis nur in den „wesentlichen Zügen“ darstellen muss. Zukünftig ist es beispielsweise nicht mehr nötig, beim erstmaligen Einbau einer Gasetagenheizung, dem Mieter die Planung eines Archi­tekten vorzulegen, aus der der exakte Leitungsverlauf aller Heizungsrohre ersichtlich ist. Ausreichend ist es vielmehr, dass dem Informationsbedürfnis des Mieters Rechnung getragen wird, um ihm zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirken, also im konkreten Beispiel etwa ob und wo eine Gastherme mit welcher Größe angebracht wird und wo die Heizkörper installiert werden. Zur Darlegung der Energieeinsparung soll künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch beim Mieterhöhungsverlangen. Weitere Voraussetzungen für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung sind Angaben des Vermieters über den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie – sofern eine Mieterhöhung verlangt werden soll – über den Betrag der zu er­war­tenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebs­kosten.

5. Mieterhöhung

Das geltende Recht (§ 559 BGB), dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen einer Mieterhöhung von jährlich maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen hingegen nicht zur Mieterhöhung. In diesen Fällen sind dann die Modernisierungsanteile zu ermitteln, da nur diese nach § 559
Abs. 2 BGB auf den Mieter umgelegt werden können.

6. Härtefallprüfungen

Mieter haben Maßnahmen zur energetischen Sanierung grundsätzlich zu dulden. Die Dul­dungs­pflicht besteht jedoch nicht schrankenlos und kann entfallen, wenn die Durchführung von Maßnahmen für den betroffenen Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, der anderen Mieter sowie der Belange der Energieeffizienz und des Umweltschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB n. F.).

Die künftige Höhe der Miete ist hingegen für die Duldungspflicht nicht relevant. Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vor­trug, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Moder­ni­sierungskosten eine für ihn un­zumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nun in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, da­mit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Das schafft zwar keinen umfänglichen Rechtsfrieden, allerdings zumindest Planungssicherheit in der Bauphase.

Contracting

1. Allgemeines

Mit dem Begriff Wärme-Contracting (abgeleitet vom englischen Wort „contract“, also Vertrag) bezeichnet man die Auslagerung der Investitionen für die erstmalige Errichtung oder Modernisie­rung von zentralen Heizanlagen vom Gebäudeeigentümer an einen Wärmelieferanten (Contractor). Der Hauseigentümer räumt dem Contractor in einem Wärmelieferungsvertrag das Recht ein, seine Mieter bzw. die Liegenschaft mit Heizwärme und gegebenenfalls Warmwasser aus einer Zentralheizung zu versorgen. Der Contractor ist seinerseits durch die Vereinbarung langjähriger Laufzeiten in der Lage, seine Investitionen in die Heizungsanlagen umzulegen.

Durch die Modernisierung der Wärmeerzeugungsanlagen einschließlich der Warmwassererzeugung, durch einen effizienteren Betrieb oder durch den Wechsel der Brennstoffversorgung, etwa die Umstellung auf Fernwärme, sind erhebliche Effizienzsteigerungen bei der Wärmeerzeugung und damit Einsparungen von Energie möglich. Aufgrund der mit einer Anlagenerneuerung verbundenen Investitionskosten scheuen jedoch viele Eigentümer vermieteter Wohngebäude eine Modernisierung. Zudem fehlt ein unmittelbarer Anreiz häufig auch deshalb, weil der Mieter in der Regel die Betriebskosten trägt. Andererseits kann die Umstellung auf eine gewerbliche Wärmelieferung auch deshalb attraktiv sein, weil eine Modernisierung der Wärmeversorgung im Gebäudebestand erfolgt und energetische Modernisierungsmaßnahmen vorgezogen werden.

2. Neue gesetzliche Grundlage für die Umstellung auf Wärme-Contracting

Die Betriebskostenverordnung ließ dem Vermieter schon bislang die Wahl, ob er die Heizung des von ihm vermieteten Gebäudes selbst betreiben will oder ob er sich Wärme liefern lassen möchte. Allerdings war nach bisherigem Recht eine vermieterseitige Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting ohne Zustimmung aller betroffenen Mieter nicht immer rechtssicher möglich. Insbesondere bestanden in der Vergangenheit bei laufenden Mietverhältnissen je nach Vertragsgestaltung Unsicherheiten darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von der Eigenerzeugung der Heizwärme zum Fremdbezug über­gehen und dem Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten in Rechnung stellen konnte.

Mit einem § 556c BGB n. F. schafft das Mietrechtsänderungs­ge­setz nun zum 1. Juli 2013 eine rechtliche Grundlage für Vermieter die die Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen und eine Umlage von Contracting-Kos­ten auf ihre Mieter vornehmen wollen.

§ 556c Abs. 1 BGB n. F. stellt zunächst klar, auf welche Fallge­stal­tungen die Regelung anwendbar sein soll: Es muss sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits lau­fenden Mietvertrag handeln, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) nach § 556 vom Mieter zu tragen sind. In der Praxis ist das regelmäßig der Fall. Fälle einer zulässigerweise vereinbarten Inklusivmiete werden hingegen nicht erfasst. Mit einer Umstellung von der Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung sollen insbesondere auch Effizienz­ge­winne erzielt werden. Daher normiert § 556c Abs. 1 BGB n. F. Formen der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser, die regel­mäßig zu Effizienzgewinnen führen. Nicht erforderlich ist, dass die Effizienzgewinne im Einzelfall nachgewiesen werden, so­fern die Tatbestände im Übrigen erfüllt sind.

Möchte der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser durch einen Wärmelieferanten umstellen, so kann er die hierdurch entstehenden Wärmelieferkosten als Betriebskosten vom Mieter verlangen, wenn die nachfolgend aufgezeigten Voraussetzungen erfüllt sind.

3. Voraussetzungen

Nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB n. F. muss die Wärme grund­sätz­lich aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen An­lage geliefert werden. Dies stellt auch den wohl häufigsten Fall des Contractings dar. Alternativ kann die Wärme auch über ein Wärmenetz bereitgestellt werden. Der Begriff des Wärmenet­zes ist hierbei weiter zu verstehen als etwa im Rahmen des Ge­setzes für die Erhaltung, die Modernisierung und den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung (KWKG). Erfasst werden sollen nicht nur spezifische mit bestimmten Energieträgern betriebene bzw. durch KWK gespeiste Netze, sondern sämtliche Formen von Wärmenetzen – von der klassischen Fernwärme bis hin zu Nahwärmenetzen oder Quartierslösungen.

In § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB n. F. wird zum Schutz des Mieters das Erfordernis der Kostenneutralität festgeschrieben. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Kosten für den Eigenbetrieb nicht übersteigen. Näheres zu dem nach der Vorschrift durchzuführenden Kostenvergleich wird in einer neu zu schaffenden Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung (WärmeLV) geregelt werden. Sie soll zudem weitere technische Einzelheiten und Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Contractor und Vermieter enthalten. Derzeit sieht es danach aus, als werde die WärmeLV festlegen, dass die Kostenneutralität nur im Jahr der Umstellung zu gewährleisten ist. In der Folgezeit wäre der Mieter dann vor Kostensteigerungen, die aus der Einschaltung eines Contractors ergeben, nicht mehr geschützt.

§ 556c Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. modifiziert § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB n. F. für das Betriebsführungscontracting. Eine Um­stellung auf Contracting ist in bestimmten Fällen auch ohne Aus­tausch der Anlage oder Bereitstellung über ein Wärmenetz möglich. Weist die bisherige Anlage vor der Umstellung noch einen Jahres­nutzungsgrad von mindestens
80 % auf, so darf sich der Contractor auch auf die Verbesserung der Betriebsführung der Bestands­anlage beschränken, sofern er das Gebot der Kos­ten­neu­tralität nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB n. F. einhält.

Sind die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB n. F. für eine Umstellung nicht erfüllt, so fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten. Erfolgt dennoch eine Umstellung, kann der Vermieter nur die (fiktiv zu berechnenden) bisherigen Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vom Mieter verlangen, also insbesondere die Brennstoff- und die Wartungskosten, nicht aber sons­tige Kosten des Energielieferanten.

§ 556c Abs. 2 BGB n. F. verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Umstellung der Wärme­ver­sorgung drei Monate zuvor anzukündigen. Der Begriff der Umstellungsankündigung wird an dieser Stelle legaldefiniert. Auch hinsichtlich der Um­stel­lungs­ankündigung bleiben die Einzel­heiten einer Regelung in der WärmeLV vorbehalten, insbesondere der erforderliche Inhalt und die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Umstellungsankündigung. Da die Umstellungsankündigung anders als nach § 556c Abs. 1 BGB n. F. nicht als materielle Um­stel­lungs­voraussetzung konzipiert ist, führen Fehler an dieser Stelle nicht zur Unzulässigkeit der Umstellung und damit der Umlage als Betriebskosten.

Fazit

Es ist Fakt, dass viele Gebäude energetisch nicht auf dem aktuellen Stand sind und die Sanierungsrate mit lediglich etwa 1 % viel zu gering ist, um die von der Bundesregierung in ihrem Energiekonzept definierten Ziele zu erreichen. Auf­grund der riesigen Energieein­spar­potenziale und damit der Möglichkeit zur drastischen Reduzierung des CO₂-Ausstoßes ist es grundsätzlich sinnvoll, rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen um die energetische Modernisierung in der Wärmeversorgung voranzubringen.

Die Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen und die darauf abgestimmten Vorschriften zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind dabei im Wesentlichen gelungen. Aus Sicht der Techni­schen Gebäudeausrüster wäre aller­dings eine ausdrückliche Klarstellung dahingehend wünschenswert gewesen, dass mit „baulichen Veränderungen“ im Sinne des
§ 555b BGB n. F. neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes gemeint sind. Zumindest findet sich dieser Hinweis im Begründungsteil zum MietRÄndG.

Grundsätzlich erfreulich ist auch, dass der Gesetzgeber er­kannt hat, dass durch Wärme-Con­tracting eine optimale Sanierung von Heizungsanlagen sowie de­ren langfristiger energieeffi­zien­ter Betrieb möglich sind. Fraglich erscheint allerdings, ob durch das Gesetz die beabsich­tigte Ausweitung des Contractings und damit eine Modernisierungswelle angeschoben werden wird. Abschließend dürfte diese Frage erst nach Erlass der Mietwohnraum-Wärme­lie­ferverordnung beantwortet werden können. Hier dürfte insbesondere die Ausgestaltung der in § 556c BGB n. F. vorgeschriebenen Kostenneutralität von herausgehobener Bedeutung für die Erstellung wirtschaftlicher Contracting-Angebote sein.