Innovative Logistikimmobilien

Funktionalität in Verbindung mit Nachhaltigkeit sind heute entscheidende Wettbewerbsfaktoren. Ein Beispiel dafür ist der derzeit im Aufbau befindliche Gewerbepark Düsseldorf-Süd, auf dem Gelände der früheren Feldmühle, wo bonitätsstarke Unternehmen aus Industrie, Logistik und Handel für die Flächen gewonnen werden konnten. In Zeiten, in denen man über eine Art der Stadtentwicklung nachdenkt, wo Arbeit, Wohnen und Freizeit näher zusammenwachsen sollen, ist eine derart ausgerichtete Vorgehensweise in der Industrieimmobilienentwicklung unerlässlich.

Mehrwert durch Energie-Design

Einen weiteren, entscheidenden Mehrwert für die Kunden bietet das Unternehmen durch eine neue und in diesem Markt einzigartige Herangehensweise an das Thema Energieeffizienz. So setzt man heute neben dem Architektur-Design und dem Service-Design auf das lange in der Branche stiefmütterlich behandelte Energie-Design.

So fragt sich der Nutzer einer Industrie- oder Logistikimmobilie zu Recht, warum er sein privates Wohnhaus bis ins letzte Detail energetisch optimieren kann oder warum etwa bei Büroimmobilien eine ganze Reihe technischer Neuerungen zum Einsatz kommen, während man bei Industrie- und Logistikimmobilien in der Regel vergeblich danach sucht. Im Fokus sollten dabei nicht die Nettokaltmiete, sondern vielmehr die Gesamtprojektkosten stehen. Ein erster Schritt ist es, sich intensiv mit den Immobilien und ihrem Energieverbrauch zu befassen. Die Simulation von Energieverbräuchen – anders als bei Bürogebäuden bislang bei Logistikimmobilien nicht angewendet – erlaubt es, die tatsächlichen Werte zu bewerten und Einsparpotentiale zu identifizieren. Ein konsequentes Monitoring – selbst wenn die technischen Voraussetzungen gegeben sind, um Verbräuche zu erfassen, ist noch weitestgehend unbekannt. Schon seit geraumer Zeit könnte man eine Menge besser machen. Die Lösungen liegen beispielsweise in einer konsequenten LED-Beleuchtung bei neugebauten Industrieimmobilien, wodurch der Stromverbrauch drastisch gesenkt werden kann.

Weiteres Einsparpotential findet sich bei Heiz- und Lüftungssystemen. Beispielsweise kann Abwärme aus Kälteanlagen für die Fußbodenheizung in nicht gekühlten Gebäudebereichen genutzt werden. In lufttechnischen Anlagen werden sogenannte RLT-Geräte eingesetzt, die u. a. energetisch durch z. B. den TÜV-Süd zertifiziert sind. Mit der Anreihung von Einzellösungen beginnt das Umdenken in eine effiziente und nachhaltige Logistikimmobilie.

So schloss die Segro einen Exklusivvertrag mit einem Aachener Unternehmen für Efficiency Design zur Entwicklung und Umsetzung energieeffizienter Logistikimmobilien. Alle reden seit Jahren über die notwendige Energieeffizienz, bei Logistikimmobilien ist bisher allerdings recht wenig passiert. Das Aachener Unternehmen hatte sich ursprünglich auf das energieeffiziente Bauen und Sanieren von Bürogebäuden spezialisiert und will nun sein Konzept auf Logistik- bzw. Gewerbeobjekte übertragen. Man entwickelt und simuliert effiziente Energiekonzepte für diese Immobilien, um dann z. B. zwei Jahre lang den Betrieb energieoptimiert zu überwachen und gegebenenfalls nach Änderungswünschen der Mieter o. Ä. kundenkonform nachzusteuern.

Das Unternehmen verfügt über langjährige Erfahrungen. Vom Projektstart an werden Bauherr, Architekt und Fachplaner, Nutzer und Betreiber bei der Erarbeitung eines Optimierungsprozesses unterstützt. Gemeinsam werden Energie- und Technikkonzepte erarbeitet, um die angestrebten Standards in der Praxis auch zu erreichen. Dabei ist ein umfassendes Know-how zwingend erforderlich, um abgestimmte, technikübergreifende Lösungen zu erarbeiten und auch zu realisieren.

In dieser Phase ist zur Sicherstellung einer energieeffizienten Bauweise ein gewerkeübergreifend qualifiziertes Team unerlässlich. Standardisierte und transparente Prozesse helfen, die Effizienz der Ressourcen zu steigern und so den Qualitätsstandard sicherzustellen. Alsdann wird gemeinsam an der Optimierung der Betriebsparameter der Immobilien gearbeitet. Erstmals werden hier in Logistikobjekten Energiesimulationen durchgeführt. Von diesen Vorgaben ist nicht mehr abzuweichen. Objekte, die bereits vor dem Bau durch die Energiesimulation perfekt abgestimmt wurden, werden in der Umsetzungsphase weiterhin quergecheckt. Schon in der Planungsphase werden entscheidende Objektbetriebs­prozesse zunächst simuliert und dann definiert. Diese Parameter dienen der Erstellung einer individuellen Betriebssteuerung der Immobilie.

Den anlagenbauenden Firmen muss klar sein, dass sie auch während der Bauphase Nachweise für ihre Leistung zu erbringen haben. Mit Beginn der Inbetriebnahmephase werden diese Vorgaben verstärkt aktiv überwacht. So wird überprüft, ob die Energieoptimierungsmaßnahmen aus der Simulation im Betrieb erreicht und mit dem Nutzer u. U. betriebsbedingt verbessert werden können bzw. müssen. Energieeffiziente Produkte und Systeme sind dabei lediglich ein Schritt auf die eine dauerhafte Prüfung bis zum Nachweis der garantierten Echtdaten erfolgt.

Wer heute nachhaltige Objekte wie außen Design und innen Effizienz errichtet, weiß aber auch, dass derartige Ingenieurleistungen aufgrund zusätzlicher Leistungen nicht in der Honorar­ordnung für Architekten und Ingenieure, der HOAI, aufgeführt sind und Zusatzkosten verursachen. Sie sind jedoch eher als marginal zu betrachten, weil man in der Regel enorme energetische Erfolge in der objektangepassten Betriebsweise erzielt.

Effizienz auch im Betrieb

Wenn alle Gewerke abgenommen sind, der Gebäudekomplex übergeben ist und alle beteiligten Partner sich wieder neuen Aufgaben zuwenden, beginnt der spannende Teil des Projektes: die Optimierung der Betriebs­parameter der Immobilie. Objekte die vor dem Bau durch die Energiesimulation bereits weitgehend optimiert wurden, werden nun im Betrieb aktiv überwacht. Dabei wird überprüft, ob die Energieoptimierung aus der Simulation erreicht oder mit dem Mieter weiter verbessert werden kann. Erst dann verlässt der für die Umsetzung effizienter und nachhaltiger Ener­gie­op­ti­mie­rung zuständige Partner das Objekt.

So wird auch in der Nutzungs­phase Energie gespart. Ansons­ten stellt BOB im Durchschnitt im Monitoring teilweise eine erschreckend hohe Abweichung der Energiebedarfe von der Vorhersage fest. Um den Mietern der Objekte einen bestmöglichen Service zu bieten, hat sich die SEGRO zwischenzeitlich mit einem großen Facility-Management-Unternehmen zusammengetan.

Denn beim Bauen geht es um einiges: mit mehr als 300 Mrd. € Bauumsatz pro Jahr um viel Geld und mehr als 3 Mio. Arbeitsplätzen im Baugewerbe. Es geht also auch um Zukunft, weil errichtete Bauwerke bleibend unseren Lebensraum prägen und wir sie mit teilweise stark reduzierten Kosten viele Jahrzehnte unterhalten können.

In Punkto Energieeffizienz zählt am Ende des Tages der Mehrwert für den Nutzer – auch in seiner Logistikimmobilie.