Heidelberger Großprojekt bis 2022

Zur Bahnstadt gehören künftig mehrere Kindergärten, eine Grundschule, ein Bürgerzentrum sowie das Nahversorgungszentrum „Westarkaden“ mit 14.000 m² Verkaufsfläche am neuen Gadamerplatz. Hinzu kommen Büros auf insgesamt knapp 10.000 m². Ein Möbelhaus entsteht hier ebenso wie das erste Großkino der Stadt überhaupt.

Zudem wird hier auf 22 ha ein Wissenschafts-Campus mit dem Herzstück Skylab errichtet, einem hypermodernen Büro-und Laborgebäude mit 19.000 m². Errichtet wird es mit Hilfe des US-amerikanischen Investors Henry Jarecki für rund 60 Mio. €. 7.000 Menschen sollen in der Bahnstadt arbeiten. Der 15. Stadtteil Heidelbergs ist eine kleine Stadt in der Stadt – nur eben komplett im Passivhausstandard.

Kommune ist Träger

Träger der Entwicklung der Bahnstadt, in die geschätzte 2 Mrd. € fließen, ist die Stadt Heidelberg, die dafür die Entwicklungsgesellschaft Heidelberg (EGH) gründete. Dieses Konsortium besteht aus der städtischen Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz Heidelberg (GGH), der Sparkasse Heidelberg und der LBBW Immobilien Management. Ihre wichtigste Aufgabe: Entwicklung und Vermarktung des Areals.

In der Bahnstadt bauen u.a. Deutsche Wohnwerte, Soka Bau, IWP Rhein-Neckar KG, IBA / Immotrend Unternehmensgruppe und die Freie Liegenschaften, aber auch die GGH. Zu den Investoren und Bauträgern zählen aber auch eine private Baugemeinschaft und Stiftungen. Attraktiv scheint der neue Stadtteil zu sein, denn unter den Wohnungskäufern sind 74 % Eigennutzer. Weiterer Beweis: Die Nachfrage ist so groß, dass der zweite Bauabschnitte um zwei Jahre vorgezogen wurde, und das, obwohl der Kaufpreis mit etwa 3.800 €/m² über dem Heidelberger Schnitt liegt.

Individuell trotz Standards

Der Passivhausstandard war für die meisten Investoren, abgesehen von der GGH, neu. Deswegen waren die meisten auf externe Beratung und Hilfe angewiesen (siehe Interview mit Investor Soka Bau). Bereits für die Bauanträge war eine Energiebilanz des geplanten Gebäudes erforderlich, die über die normalerweise nötigen Anforderungen der Energieeinsparverordnung hinausging. Das beinhaltete u.a. einen Wärmebrückenkatalog, das Energiekonzept und den Nachweis der Erreichung der Vorgabe für den Jahres-Heizwärmebedarf von unter 15 kWh/m²a. Diese wurde für alle Gebäude mit dem Planungstool PHPP des Passivhaus-Instituts berechnet. Zudem führte die Stadt Heidelberg eine dreistufige Qualitätssicherung ein – den Ergebnissen nach zu urteilen recht erfolgreich.

Trotz der starken Vorgaben gelang es den Investoren, allen Projekten einen individuellen Anstrich zu geben. „Wir wollten eher beweisen, dass ein Passivhaus nicht unbedingt hässlich sein muss, sondern dass es ästhetisch auch schön sein kann. Ich denke, das ist uns auch gelungen“, so Thomas Dorant, Geschäftsführer des Investors Deutsche Wohnwerte. Der Markt bietet viele hochwertige Produkte für Passivhäuser. Dadurch, meint Sören Peper vom Passivhaus-Institut, hätten Architekten sogar mehr Freiheiten. Sie könnten Dinge bauen, die sonst aus thermischen Gründen problematisch waren.

Gewerke vor neuen Herausforderungen

Gerade die fehlenden Erfahrungen bei Planern und Bauausführenden fielen immer wieder auf. Betroffen waren davon gleich mehrere Gewerke. An der Fassade musste ein Wärmedämmverbundsystem angebracht werden, das Dach erhielt eine 30-cm-Dämmung. Die Fenster wurden als Drei-Scheiben-Isolierverglasung mit passivhaustauglichen Rahmen konzipiert und eingebaut. Detailfragen, etwa bei der Ausführung der Fassadendämmsysteme wie der Attika am Dachrand oder der Durchdringungen zur Verankerung von Absturzsicherungen mussten immer wieder mit allen Beteiligten geklärt werden.

Ein großer Part kam der Technischen Gebäudeausrüstung zu. Sie musste eine kontrollierten Be- und Entlüftungsanlage installieren. Genau hier liegen auch die Mehrkosten für die Passivhausbauweise. Thomas Dorant schätzt sie auf 5 bis 7 %, die aber auch durch höhere Anforderungen an Bauelement und den Nicht-Verzicht auf die klassische Fußbodenheizung bedingt wurden. Außerdem benötigen die größere Kanal- und Rohrdimensionen eine deutlich stärkere Dämmung. Zusätzlich bedürfen Passivhäuser insbesondere für den Sommer eine Sonnenschutzanlage als Wärmeschutz. Die Rohbauer hatten mit der thermischen Trennung zwischen „kalten“ und „warmen“ Bauteilen, etwa Balkonverankerungen oder dem Auflager der Tiefgaragendecke zu kämpfen.

Passivhaus als

low-tech-Lösung

„Das haben wir schon immer so gemacht“, ist für Sören Peper das eigentliche Problem, das immer auftrete, wenn es neue Dinge gebe und neu überlegt werden müsse oder etwas in anderer Reihenfolge montiert werden solle als üblich. „Und das, obwohl ein Passivhaus eher eine low-tech-Lösung mit schlanker Technik ist. Die komplizierte Heizung etwa kann deutlich einfacher werden, auch weil in der Bahnstadt mit Fernwärme geheizt wird. Das einzige, was dazu kommt, ist die Lüftung.“

Deswegen erachtet etwa Investor GGH eine integrale Planung aufgrund der energieeffizienten Bauweise als unerlässlich. Dabei müssen alle am Bau Beteiligten einbezogen werden und gegenseitig Verständnis für die jeweiligen technischen Notwendigkeiten des anderen aufbringen. Trotz dieser Schwierigkeiten beliefen sich die Mehrkosten nach Angaben des Immobilienunternehmens nur etwa 5 bis 8 % über denen einer konventionellen Bauweise.

Unergründlich: Das Nutzerverhalten

Doch wird nun der Passivhausstandard überhaupt geschafft? Beim ersten Monitoring traten unterschiedliche Messergebnisse auf. Zwischen 9 und 24 kWh/m²a an Heizenergie brauchten die Bewohner. „Wir wandten eine Methode an, die es erlaubt, aus den Gesamtverbrauchswerten für Heizung, Warmwasser, Verteil- und Speicherverlusten des Fernwärmezählers den Anteil der Heizwärme abzuschätzen“, so Passivhaus-Experte Sören Peper. Das Ergebnis der mittleren Heizwärmeverbräuche sei als sehr positiv zu bewerten; die Werte seien tatsächlich im beabsichtigten niedrigen Bereich.

Der Grund für die geringen Mehrverbräuche liegt im sehr unterschiedlichen Nutzungsverhalten wie gekippte Fenster, zusätzliche Fensterquerlüftungen und höhere Temperaturen im Wohnbereich. „Wenn die Gebäude vollständig belegt sind, wird der nächste Winter zeigen wie sich die Werte entwickeln“, blickt Sören Peper voraus. Generell gebe es immer und unabhängig vom energetischen Standard des Gebäudes  breite Streuung von Verbrauchswerten zwischen Einzelwohnungen oder Häusern.

„Der Nutzer verhält sich meist so, wie er es bisher gelernt hat und wie es vielleicht auch natürlich ist. Entweder ist also das System dazu falsch oder umgekehrt“, so Investor Thomas Dorant lakonisch. Deswegen seien Einsparungen bei den Nebenkosten, die es ja gegenüber einem konventionellen Hausbau geben sollte, in der Realität kaum wahrnehmbar.

3.000 „Smart Meter“ im Einsatz

Immerhin: 3.000 „Smart Meter“ sollen den Stromverbrauch überwachen: „Damit zählt die Bahnstadt zu einer der größten Neubauflächen, die bereits komplett mit der innovativen Technik ausgestattet werden“, so Gerd Reibold, Abteilungsleiter Mess- und Zählerwesen bei den Stadtwerken Heidelberg.

1.310 davon wurden bisher eingebaut. Sie stammen von den Herstellern EMH-Metering und Easy Meter. Die Gateways kommen von Theben und sind wegen der sicheren Verschlüsselung, der nur den Stadtwerken Heidelberg bekannt ist, geschützt. Sie senden die Daten nur an eine bekannte IP-Adresse über einen Transport Layer Security Kanal (TLS), bekannt auch unter der Vorgängerbezeichnung Secure Sockets Layer (SSL). TLS ist ein hybrides Verschlüsselungsprotokoll zur sicheren Datenübertragung im Internet.

Erfasst wird nur der Stromverbrauch. Eine Regelung einzelner Geräte und Verbrauchseinrichtungen ist nicht möglich. Ziel ist erst einmal eine Aufbereitung der Stromverbrauchswerte. Dies wiederum soll später Energiesparpotential erschließen. Die Stadtwerke Heidelberg führen zusammen mit der Uni Stuttgart dazu ein Forschungsprojekt durch, bei dem eine App und ein Internetportal entwickelt werden, das die Informationen anschaulich aufbereitet, Vergleichsmaßstäbe anbietet und Energiespartipps gibt. Doch auch dann wird das Einsparpotential nur im niedrigen einstelligen Bereich liegen. Das liegt aber eben vor allem an der Bauart der Häuser im Passivhausstandard.

Für die Bewohner gab es speziell zu den „Smart Metern“ eigene Infoveranstaltungen. Sie können sich nun informieren, wann im Tagesverlauf welcher Stromverbrauch entsteht. Eine verbrauchsgerätescharfe Analyse setzt voraus, dass an den einzelnen Geräten im Haushalt der Strom getrennt erfasst werden kann.

Erst wenige Geräte für die Endverbraucher sind jedoch dafür ausgestattet. Die Stadtwerke Heidelberg liefern den Teilnehmern der Studie daher ein „Smart Home“-Paket mit Messsteckdosen und Zeitschaltuhren. Über diese Zusatzgeräte können die Verbrauchswerte der einzelnen Geräte erfasst sowie ausgewertet und die Geräte dann gesteuert werden.

Diese Auswertung im Rahmen der Studie läuft jedoch nicht über das „intelligente“ Messsystem der Stadtwerke Heidelberg. Die Daten werden vielmehr direkt an die Uni Stuttgart geliefert. Dem Kunden ist es dabei freigestellt, was er über diese Messsteckdosen steuert. Das können aber alle Geräte sein, die über einen Stecker verfügen.