nWert-Gutachten: Gebäudefinanzierung in die Planung integrieren

tab: Was genau ist das nWert-Gutachten?

Matthias Morgenstern, Leiter Nachhaltige Immobilien, Forschung und Research, GLS ImmoWert GmbH.
Bild: GLS Bank

Matthias Morgenstern: Neben den klassischen Markt- und Beleihungswertgutachten ist das nWert-Gutachten ein zusätzliches Instrument, mit dem wir als Bank die Nachhaltigkeit von Immobilien erfassen und bewerten können. Das von uns selbst entwickelte Bewertungssystem ist ein von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e.V.) anerkanntes Nachhaltigkeitsrating und beruht auf dem international anerkannten Grundsatz des Drei-Säulen-Modells. Danach fließen sowohl die humane Betrachtungsweise, also was bietet das Objekt für die Menschen für Vorteile, als auch die Dimension der ökologischen Aspekte sowie die langfristig wirtschaftliche Seite mit in die Bewertung ein.

tab: Was war die Motivation, dieses Verfahren eines Gutachtens zu entwickeln?

André Meyer: Wir haben von Anfang an einen pragmatischen Ansatz verfolgt: Wir wollten die ökonomischen, ökologischen und sozialen Eigenschaften eines Gebäudes realistisch erfassen und beurteilen können – und diese Ergebnisse sollten dann in den Bewertungs- und letztendlich Kreditentscheidungsprozess miteinfließen. Andererseits wollten wir eine Basis dafür schaffen, die Werte und Grundsätze der GLS Bank in der Baufinanzierung sichtbar zu machen. So legen wir großen Wert darauf, die natürlichen Lebensgrundlagen heutiger und zukünftiger Generationen zu bewahren. Die Ausrichtung unserer Bank wendet sich generell an Menschen, die ökologische, soziale oder kulturelle Ziele verfolgen und unsere Gesellschaft kreativ mitgestalten wollen.

Christian Eickhoff, Leiter Eigene Immobilien, GLS Bank, und Geschäftsführer GLS ImmoWert GmbH.
Bild: GLS Bank

Christian Eickhoff: Darüber hinaus war es uns wichtig, dass wir den Kreditantrag nicht unnötig verkomplizieren. Mit dem nWert-Gutachten haben wir ein Bewertungssystem für die Nachhaltigkeit von Gebäuden mit mindestens 3 Wohneinheiten entwickelt, das vom Ergebnis her eine ähnliche Aussagekraft hat wie klassische Gebäudezertifizierungsverfahren. Es gibt uns aber gleichzeitig die Möglichkeit, in der Kundenanbahnung relativ zügig soziale und ökologische Aspekte mitzuerfassen und zu bearbeiten, ohne den Prozess der Bewertung und damit auch den Kreditentscheidungsprozess auszubremsen.

tab: Wie dürfen wir uns den Prozess der Gebäudefinanzierung unter Nachhaltigkeitskriterien vorstellen?

Matthias Morgenstern: Als erstes erhalten wir im Prozessablauf die Unterlagen vom Auftraggeber. Wir haben aber auch die Möglichkeit, uns das Objekt im Rahmen des Bewertungsprozesses anzusehen. Wir sprechen entweder mit der Bauherrschaft oder mit einem beauftragten Menschen, Architekturbüro oder auch Asset Manager. Aus all diesen Informationen sammeln wir unsere Ergebnisse und können damit unser nWert-Audit schreiben.

Christian Eickhoff: Das Audit findet gleichzeitig im Rahmen der normalen Beleihungswertermittlung durch zertifizierte Gutachter statt. Das ist inzwischen zum Regelprozess geworden, bei den Gutachten, die wir für unsere Konzernmutter, die GLS Bank bearbeiten. Ganz spannend ist in dem Zusammenhang auch, dass das Ergebnis Auswirkungen auf die Baufinanzierung und den Preis haben kann. So entfaltet der nWert sukzessive eine Steuerungswirkung in Richtung mehr Nachhaltigkeit. Das ist das, was wir auch ­erreichen wollen. Ziel ist es ja, nicht nur ein Darlehen zu günstigeren Konditionen zu vergeben, sondern die soziale, ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit des Gebäudes zu erhöhen.

André Meyer, Leiter Kompetenzcenter Nachhaltige Immobilien, GLS Bank.
Bild: GLS Bank

André Meyer: Dafür haben wir im Kompetenzcenter Nachhaltige Immobilien die Finanzierung von großen Wohn- und Gewerbeimmobilien gebündelt und konzentrieren uns da stark auf gemeinschaftlich orientierte Projekte, die als Ziel haben, bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das heißt, dass wir bei Vorhaben dieser Art immer auch auf bestimmte Parameter schauen, damit wir im Schnitt schon einen gewissen Score-Wert erreichen. Natürlich muss nicht jedes Gebäude, das wir bei der Finanzierung begleiten, Top-Werte erreichen. Auf der anderen Seite haben wir uns eine Untergrenze gesetzt, wo wir sehr kritisch beleuchten, ob wir eine Immobilie überhaupt in die Finanzierung begleiten.

tab: Wie können wir uns das Ergebnis aus Sicht des Antragstellers vorstellen?

Matthias Morgenstern: Wir haben einen Katalog von etwa 50 Indikatoren. Am Ende steht der nWert-Score. Das ist ein Punktesysteme auf einer Skala von 1 – 100, das uns Auskunft darüber gibt, welche nachhaltige Qualität das Objekt hat, das wir da bewerten. Für den Kunden gliedern wir das dann in 3 Kategorien: hat das Objekt eine überdurchschnittliche nachhaltige Qualität, eine durchschnittliche nachhaltige Qualität oder eine unterdurchschnittliche. Man kann damit anschaulich machen, wo das Objekt seine Stärken und seine Schwächen hat und wo man vielleicht in den nächsten Jahren etwas tun könnte, um es noch zu verbessern.

Die Auftraggeber und Eigentümer eines Gebäudes erfahren mit dem Audit mehr über die nachhaltigen Qualitäten der Immobilie. Sie können die Stärken und Potentiale eines Gebäudes für sich allein oder im Vergleich mit anderen einordnen.
Bild: GLS Bank

tab: Welche Rolle spielt die technische Gebäudeausrüstung bei dem Bewertungsverfahren und inwieweit kann sie einen positiven Beitrag zur Verbesserung des Scores leisten?

Matthias Morgenstern: Grundsätzlich ist das Gebäude immer ganzheitlich zu betrachten. Die technische Gebäudeausrüstung spielt dabei die gleiche Rolle, wie die anderen Komponenten des Gebäudes. Eine frühzeitige Berücksichtigung ermöglicht jedoch noch Anpassungen. Denn je eher wir eingebunden werden, desto eher können wir noch Impulse auf einzelne Planungsschritte geben und den Prozess zu einem besonders nachhaltigen Gebäude beeinflussen, um bspw. im Bereich der Gebäudetechnik den Score zu verbessern. Da geht es dann häufig um das Thema Raumwärme. Also wie wird das Haus geheizt? Dabei geht es in erster Linie um die Energieeffizienz und die CO₂-Emissionen des Gebäudes.

Darüber hinaus stellen wir uns auch immer die Frage, was ist der Energieträger? Gibt es die Möglichkeit auf nicht fossile Energieträger umzustellen? Des Weiteren wird abgefragt, ob es eine gebäudenahe Strom­erzeugung, also z. B. eine ­PV-Anlage gibt. Aber auch die Aspekte, wie alt die Anlagen bereits sind oder ob sie regelmäßig gewartet werden, spielen eine Rolle. Zudem achten wir auf weitere Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung wie bspw. die Aufzug- oder Beleuchtungstechnik. Da geht es dann speziell um die Fragen, ob und inwieweit das Gebäude die Lebensqualität für die Menschen steigert.

Christian Eickhoff: Es ist schon möglich, dass ein Gebäude in einem bestimmten Bereich, eher durchschnittlich ist, aber in anderen Bereichen sehr gute, nachhaltige Qualitäten hat, z. B. in den Außenanlagen, im Nutzerkomfort oder eben der technischen Ausstattung. Die technische Gebäudeausrüstung kann in vielerlei Hinsicht einen positiven Beitrag zur Verbesserung des Scores in unserem Bewertungsverfahren beisteuern. Umso entscheidender ist es deshalb, die Planung möglichst frühzeitig in die Finanzierung einzubinden bzw. sie zusammenzubringen, um für alle Beteiligten sowie die späteren Nutzer ein möglichst überdurchschnittliches, nachhaltiges und energieeffizientes Gebäude zu erstellen.

Das nWert-Bewertungssystem der GLS Bank eG ist ein von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) anerkanntes Nachhaltigkeitsrating.
Bild: GLS Bank

tab: Wie sind ihre Erfahrungen? Werden die Gebäude in ihrem Sinne nachhaltiger gebaut?

André Meyer: Ja, ganz klar werden die Gebäude in unserer Wahrnehmung immer stärker unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit gebaut. Die Erfahrung zeigt, dass die von uns finanzierten Objekte nicht immer die alleroberste Energieeffizienzklasse haben, sondern die Bauherren – und da schließe ich uns bei unseren eigenen Projekten mit ein – oft in Richtung nachhaltiger Bauweise und eingesetzte Rohstoffe, also bspw. in Holzbauweise denken. D. h. wir fokussieren nicht nur auf den Energieverbrauch im Betrieb, sondern betrachten das Gebäude ganzheitlich, also auch den Ressourcenverbrauch zur Erstellung des Gebäudes. Perspektivisch zeichnet sich aus unserer Sicht ab, dass Gebäude in Zukunft mit einem Gebäuderessourcenpass ausgestattet werden, der dann alle Merkmale von der Gebäudehülle über die verbaute Technik bis hin zur Recycelbarkeit einzelner Komponenten enthalten könnte. Dies wäre mit Sicherheit ein Beitrag, um die Entwicklung in diese Richtung weiter voranzutreiben.

tab: Zum Schluss interessieren sich unsere Leser natürlich immer auch für Zahlen, z. B. wie viele Gutachten sie bisher erstellt haben?

Matthias Morgenstern: Wir haben inzwischen mehr als 1.440 Gutachten, nach dem von uns entwickelten nWert-Verfahren erstellt. Die Zahlen beziehen sich auf die sogenannte DACH-Region, also den deutschsprachigen Raum, wobei der Schwerpunkt in Deutschland zu verorten ist.

André Meyer: Diese hohe Zahl an erstellten ­Gutachten bestätigt uns darin, dass nachhaltige Gebäude den Wunsch vieler Bauherren auch im mehrgeschossigen Wohnungsbau abbilden. Die Bereitschaft, zunehmend ökologische und ökonomische Aspekte miteinander zu verknüpfen und als eine Einheit zu betrachten, steigt kontinuierlich. Unser Anliegen, Gebäudefinanzierungen zu begleiten, die zu mehr Lebensqualität für die Bewohner und zu einem bewussteren Einsatz und Umgang mit natürlichen Ressourcen führen, ist zu einer Erfolgsgeschichte geworden, auf die wir schon ein bisschen stolz sind. Gerne laden wir die TGA-Fachbranche dazu ein, diesen Weg mit uns fortzuschreiben. Wir sind für jeden wertvollen Hinweis dankbar, der zu einer Prozessoptimierung führt und die Nachhaltigkeit von Gebäuden verbessern hilft.