Schöner schlafen im (ehemaligen) Büro

Vom Verwaltungsgebäude zum Boardinghouse

Im Mannheimer Stadtteil Neckarau wurde ein fünfgeschossiges Verwaltungsgebäude in ein Boardinghouse umgewandelt. Anspruchsvolles Interior und ausgefeilte Haustechnik sollen den Gästen den Aufenthalt so angenehm wie möglich machen.

Über 20 Jahre trug sich der Bauherr, der Eigentümer einer bekannten Feinkostbäckerei in Mannheim, mit dem Gedanken, ein Hotel oder Boardinghouse zu errichten. Entsprechend weit waren seine Überlegungen, als er endlich die richtige Immobilie, ein leerstehendes Verwaltungsgebäude im industriell geprägten Stadtteil Neckarau, in der Zeitung fand.

Sein Konzept wendet sich nicht an erster Stelle an Städtereisende, sondern gezielt an Unternehmen und Handwerker. So verwundert es nicht, dass in der hauseigenen Broschüre die etagenweise Vermietung für Monate oder gar Jahre angeboten wird. Die Idee scheint zu funktionieren. Mit einigen Großunternehmen aus der Region laufen schon die Verhandlungen über eine solche Langzeitvermietung.

Das Boardinghouse „work & sleep“ verfügt über 85 Zimmer. Sie verteilen sich auf 50 Einzelzimmer, 28 Zwei- und sieben Dreibettzimmer, aber keine Zimmer mit Doppelbett. Auch dies ein Hinweis, dass private Hotelgäste hier eher nicht wohnen werden, obwohl die Zimmerausstattung ihren Erwartungen sicherlich gerecht werden würde. Die Möbel sind von einem italienischen Hotelausstatter. Es werden die gleichen Matratzen verwendet, die auch eine weltweit agierende Hotelkette im gehobenen Segment verwendet. Alle Fußböden, außer in den Badezimmern, sind mit türkischem Marmor belegt. Jedes Zimmer ist mit einem großen Flachbildschirm inklusive Internetanschluss über Glasfaserkabel ausgestattet. Im ganzen Gebäude wird ausschließlich LED-Beleuchtung eingesetzt. Selbstverständlich gibt es auch Zimmer, die barrierefrei sind.

Der Bauherr legte großes Augenmerk darauf die Abläufe so zu optimieren, dass der Gast einen hohen Komfort geboten bekommt und trotzdem ein günstiger Zimmerpreis realisierbar ist. Dazu gehört, dass die Rezeption gleichzeitig ein Reisebüro ist. Dadurch ist die Rezeption von acht bis achtzehn Uhr besetzt und gleichzeitig werden drei Mitarbeiter, die sonst die Rezeption leiten würden, nicht benötigt. Die übliche Buchung erfolgt per Internet auf der eigenen Internetseite, aber auch spontane Buchungen vor Ort sind möglich. Ein leistungsfähiger Buchungscomputer managt die Zimmerbelegung. Er kommuniziert mit Buchungsportalen, nimmt Reservierungen an, verteilt Zimmer, regelt den Bezahlvorgang und gibt die Schlüsselkarten aus. Von den Reinigungskräften erhält er – über deren Tablets – den Hinweis, wann ein Zimmer wieder vermietet werden kann. Es gibt kein Restaurant und kein Frühstück. Automaten in der Lobby versorgen die Gäste mit dem Nötigsten inklusive Hygieneartikeln. Jeder Gast ist aufgefordert sich über den Lieferservice seines Vertrauens selbst zu versorgen.

Bei dieser Umnutzung des Verwaltungsgebäudes in ein Boardinghouse blieben praktisch nur die Außenwände, das Treppenhaus und die Geschossdecken bestehen. Egal ob Fassade, Fenster, Böden oder Sanitärinstallation – praktisch die gesamte Gebäudeausstattung musste erweitert, ausgetauscht und an die neue Nutzung angepasst werden. Auch die Anforderungen an die Heizungstechnik sind in einem Boardinghouse gänzlich verschieden zu denen in einem Verwaltungsgebäude.

Hätte man alle neuen Zimmer mit konventionellen Heizkörpern ausstatten wollen, so wären pro neu zu montierendem Heizkörper zwei Kernbohrungen und die dazugehörigen Brandschutzmanschetten benötigt worden. Die Kernbohrungen hätten nicht nur erhebliche Kosten verursacht. Sie hätten - aller Voraussicht nach - auch die Statik der bestehenden Betondecken an ihre Belastungsgrenze gebracht. Auf jeden Fall wäre dies ein unverhältnismäßig großer Aufwand gewesen, um die neuen Räume mit Wärme zu versorgen.

Die naheliegende Lösung war eine Fußbodenheizung, die sinnvollste Art der Heizung (nicht nur) für Beherbergungsimmobilien. Allerdings waren bei einem solchen Umnutzungsprojekt mit einer Größe von rund 1.700 m2 einige wichtige Aspekte bei der Planung zu beachten.

Erste Überlegungen gingen dahin, auf allen Etagen das Empur-„top-Nopp mini“-Noppensystem einzusetzen. Allerdings hätte dafür der bestehende Estrich an vielen Stellen ausgebessert werden müssen. Allein für die Vergussmasse wären so Kosten im hohen fünfstelligen Euro-Bereich entstanden. Nur der Estrich in der fünften Etage, in der ein großzügiges Penthouse als temporärer Wohnsitz für bis zu sechs Personen entstanden ist, benötigte keine umfangreiche Überarbeitung und so kam hier das „top-Nopp mini“-Noppensystem zum Einsatz. Es wird in Kombination mit einem Dünnschicht-Spezial-Estrich verwendet und ist wegen seiner geringen Aufbauhöhe ideal für die Sanierung geeignet. Die „top-Nopp mini“-Systemelemente bestehen aus einer trittfesten, tiefgezogenen Noppenfolie und werden optimal ergänzt durch die hochwertigen „Klimapex“ Kunststoffheizrohre. Beim Einbau wird das Noppenelement mit rückseitiger Klebeschicht auf dem Boden fixiert. Der zweiseitige Folienüberstand ermöglicht eine saubere Verlegung der Platten. Durch die einreihigen Stülp- und Aufnahmenoppen können die Elemente einfach, zeit- und materialsparend im Druckknopfverfahren verbunden werden. Die Kunststoffheizrohre werden in die Noppenstruktur eingeklickt und sicher fixiert. Durch die optimierte Anordnung der Noppen ist die flexible Verlegung der Heizrohre in unterschiedlichen Abständen leicht möglich.

Für alle anderen Etagen hatte Empur-Fachberater Franz-Josef Krainz einen anderen, den Bauherren erst einmal überraschenden Vorschlag. Der alte Estrich sollte komplett ersetzt werden. Und im neuen Estrich sollten dann die Kanäle für das Flächenheizungssystem eingefräst werden. Ein neuer Estrich bietet gleich mehrere Vorteile. Seine Qualität ist klar definiert. Er lässt sich leichter fräsen und die Verlegung genügt mit Sicherheit allen Anforderungen der neuen Nutzung. Zudem haben gefräßte Fußbodenheizungen ein schnelleres Ansprechverhalten, da sie unmittelbar unter dem Bodenbelag liegen. Die Argumente überzeugten den Bauherren. Der alte Estrich wurde komplett entfernt und durch einen neuen, 45 mm starken Estrich ersetzt. Drei Wochen später wurde das „Cut-Therm“-Flächenheizungssystem innerhalb von nur zehn Arbeitstagen auf einer Fläche von rund 1.700 m2 durch die EM-solution eingefräst. Dank der verwendeten Spezialmaschinen geschah dies praktisch staubfrei. Die EM-Solution GmbH ist ein Unternehmen der EM-Gruppe, das sich mit seinem geschulten Mitarbeiterteam darauf spezialisiert hat, das SHK-Fachhandwerk bei der Verlegung von Flächenheizungssystemen zu unterstützen. Beim Projekt in Mannheim arbeitete man eng mit der Eifried GmbH aus Schifferstadt zusammen, die mit der Installation der Heizungsanlage beauftragt war.

Vom TGA-Planungsbüro kam die Idee, fünf lastabhängig geschaltete Luftwärmepumpen zur effizienten Versorgung mit Wärme einzusetzen. Dank der Luftwärmepumpen kann das Rohrsystem der Fußbodenheizung auch zur Kühlung der Immobilie verwendet werden. „Wir können so die Raumtemperatur um 7 bis 8 K senken, das werden unsere Gäste zu schätzen wissen“, ist sich der Bauherr sicher.

Das Boardinghouse „work & sleep“ präsentiert sich als intelligent geplantes Konzept, das durch hochwertige Ausstattung im Interior und bei der Haustechnik begeistert. Eröffnet wurde es im Herbst 2020.

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