Das aktuelle Baurechtsurteil

Das Ende der fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Am 22. Februar 2018 hat der BGH in Karlsruhe ein Urteil erlassen, das in die Bauszene einschlagen wird wie ein Blitz. Bisher konnten Bauherren oder Auftraggeber am Bau tatsächlich noch nicht entstandene Mangelbeseitigungskosten fiktiv geltend machen. Der Schadenersatzanspruch eines Bauherrn war in Höhe der Sanierungskosten (ohne MwSt) vom Werkunternehmer zu erstatten. Dieses selbst dann, wenn der Bauherr die Sanierung nicht durchführen hat lassen und der wirtschaftliche Minderwert des Mangels teilweise deutlich geringer war, als die zu erstattenden Sanierungskosten. Mit seiner Entscheidung hat der BGH der vorgenannten Praxis in Abkehr zu seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung eine Absage erteilt. Ein Besteller, der ein mangelhaftes Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden nur noch in der Weise bemessen, dass er eine Vermögensdifferenz zwischen den hypothetischen Wert des Werks mit und ohne Mangel ermittelt.

Zum Fall:

Im Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte, beauftragte der Kläger den Werkunternehmer mit der Verlegung von Natursteinplatten. Der Unternehmer führte die Arbeiten aus. Der Bauherr nahm sie ab. Das Werk war mangelhaft.

Der Bauherr hatte ursprünglich auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung geklagt. Noch während sich das Verfahren in der zweiten Instanz vor dem OLG Düsseldorf (Az.: I-5 U 30/15) befand, verkaufte er das Objekt und stellte die Klage auf Schadenersatz um. Gegenstand des Schadenersatzes sollten jedenfalls die Mangelbeseitigungskosten sein, die über dem Minderwert (geringeren Verkaufserlös) des Grundstücks lagen. Eine Mangelbeseitigung nahm der Bauherr nicht vor.

Zur Entscheidung:

Mit dem Urteil vom 22. Februar 2018 hat der Senat seine seit Jahrzehnten praktizierte Rechtsprechung aufgegeben, es Anspruchstellern zu ermöglichen, ihren Schaden nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten z. B. anhand eines Sachverständigengutachtens zu berechnen. Die Geltendmachung von fiktiven Mangelbeseitigungskosten ohne den Mangel zu beseitigen, soll nicht mehr möglich sein.

Zur Begründung hat der BGH festgestellt, dass dem Bauherrn erst dann ein (Vermögens-)Schaden in Höhe der aufgewendeten Kosten entsteht, wenn er einen Mangel tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten hierfür begleicht. Sollte der Bauherr eine solche Mangelbeseitigung nicht vornehmen, so kann sein Schaden lediglich in der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der geschaffenen oder bearbeiteten Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel bestehen. Hierbei handelt es sich um den Mindererlös, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre. Die Bemessung des Mindererlöses könnte durch ein Gericht gemäß § 287 ZPO geschätzt werden. Maßgeblich für diese Schätzung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung.

 

Praxishinweis:

Die praktische Bedeutung der BGH-Entscheidung ist erheblich. Der BGH hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass diese sowohl für BGB-Verträge, als auch für VOB/B-Verträge geltend soll. Die Entscheidung soll sowohl für Ausführungsfehler, als auch für Planungs- und Überwachungsfehler gelten. Dies macht auch Sinn, da andernfalls Bauherren oder ggfls. ausführende Unternehmen gegen den Planer und Überwacher Sanierungskosten auf Gutachtenbasis regressieren könnten. Die Entscheidung soll sogar für Fälle gelten, denen ein Werkvertrag zugrunde liegt, der ab dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist.

Insgesamt hat der BGH also die Position der am Bau beteiligten Unternehmen gestärkt. In der Vergangenheit teilweise überzogene, geltend gemachte Schadenersatzforderungen auf Erstattung von Kosten für Sanierungen, die von den Anspruchstellern weder geplant, noch durchgeführt worden sind, sind in Zukunft also nicht mehr zu erstatten.

Info

Schlünder Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 

Mit 20 Rechtsanwälten, davon fünf Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht, berät und vertritt die Sozietät Mandanten aus verschiedenen Branchen auf allen wichtigen Rechtsgebieten bundesweit. Die Sozietät hat sich auf das Bau- und Architektenrecht spezialisiert und vertritt Architekten und Ingenieure, ausführende Unternehmen und Bauherren in allen Fragen dieses Rechtsgebiets.

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